Restituirea caselor naționalizate – o problemă în continuare actuală
I. Scurtă prezentare a restituirii imobilelor în România
După cum bine se cunoaște, în România, în perioada 1945 – 1989, statul comunist a preluat în mod abuziv de la populație și de la persoane juridice terenuri, case și alte imobile, fără a oferi nimic în schimb, sau contra unor despăgubiri modice. O parte din construcțiile astfel preluate au fost demolate și în locul lor au fost edificate construcții noi, iar o parte au fost închiriate.
La scurt timp după căderea regimului comunist în România, preocupările legiuitorului de atunci s-au concentrat inițial pe retrocedarea fondului funciar (terenuri agricole, forestiere etc.) și, mai apoi, pe restituirea terenurilor intravilane, a caselor și a altor construcții.
Cu privire la regimul juridic al caselor naționalizate și a celorlalte construcții din intravilan, legiuitorul a căutat pe de o parte, să restituie în natură imobile preluate abuziv și, pe de altă parte, să împroprietărească chiriașii acestora: o decizie echitabilă, dar care avea să marcheze circuitul juridic românesc pentru mulți ani și care nici acum, la aproape 30 de ani de la Revoluție, nu este pe deplin rezolvată.
În primă fază, foștii proprietari au apelat la prevederile Codului civil din 1864, pentru revendicarea fostelor proprietăți prin compararea titlurilor.
Apoi, legiuitorul a intervenit prin Legea nr. 112/1995, când s-a prevăzut restituirea în natură a imobilelor închiriate foștilor proprietari, precum și posibilitatea celorlalți chiriași de a cumpăra apartamentele închiriate.
A urmat o perioadă tumultoasă din punct de vedere juridic, în care instanțele de judecată au fost chemate să cântărească între drepturile foștilor proprietari de a-și redobândi proprietatea și drepturile foștilor chiriași, deveniți proprietari. În acest context, statul român a fost pus de către CEDO între ciocan și nicovală, deoarece, prin cauze precum Brumărescu c. România, a decis că statul trebuie să asigure drepturile foștilor proprietari, iar prin cauze precum Străin şi alţii c. România a decis însă că statul trebuie și să garanteze dreptul de proprietate al foștilor chiriași.
Astfel, prin Legea nr. 10/2001, s-a stabilit regula restituirii în natură a imobilelor (terenuri și/sau construcții) foștilor proprietari, cu câteva excepții, printre care amintim imobilele înstrăinate în temeiul Legii nr. 112/1995 și imobilele evidenţiate în patrimoniul unor societăţi comerciale, privatizate integral la data intrării în vigoare a legii (i.e. 11 februarie 2001).
În cazul imobilelor care nu se puteau restitui în natură, Legea nr. 10/2001 prevede restituirea prin echivalent, prin bunuri sau servicii, sau prin despăgubiri, după caz.
Astfel, prin Titlul VII din Legea nr. 247/2005, s-a stabilit o procedură pentru acordarea de despăgubiri bănești foștilor proprietari pentru imobilele care nu se pot restitui în natură, procedură care a fost ulterior suspendată (prin OUG nr. 62/2010, OUG nr. 4/2012 şi Legea nr. 117/2012) în contextul pronunțării împotriva statului român a unei hotărâri pilot în materie (cauza Atanasiu c. României).
II. Situația actuală
Pe temeiul acestui istoric tumultuos al restituirii proprietăților în România, la 20 mai 2013, a intrat în vigoare Legea nr. 165/2013, cu scopul declarat de a finaliza procesului de restituire, în natură sau prin echivalent, a imobilelor preluate în mod abuziv în perioada regimului comunist din România.
Astfel, principalele prevederi ale acestei legi sunt menținerea regulii restituirii în natură, enunțarea regulii compensării cu bunuri oferite în echivalent și introducerea măsurii compensării prin puncte în cazul în care nicio altă măsură reparatorie nu este aplicabilă.
De asemenea, a fost înființată Comisia Națională pentru Compensarea Imobilelor (CNCI) cu scopul de a analiza dosarele de despăgubiri (atât cele deja înregistrate la ANRP, cât și cele înregistrate ulterior intrării în vigoare a legii) și de a le soluționa prin validarea sau invalidare propunerii de despăgubiri.
După cum se poate observa din istoricul legislației în materie, cum de altfel a reieșit cu ocazia cauzei Atanasiu c. României, legiuitorul român nu a avut niciodată o strategie clară cu privire la repararea abuzurilor statului comunist în materia proprietății și nici nu a avut vreodată în vedere impactul economic și social al deciziilor pe care le-a luat cu privire la modalitatea de restituire a proprietăților.
III. Probleme actuale în procesul de restituire
Legea nr. 165/2013 a venit cu o serie de termene pentru finalizarea procesului de restituire, care în esență sunt de două tipuri: (1) termene până la care entitățile învestite cu finalizarea procesului de restituire (primării, alte persoane fizice, inclusiv CNCI) trebuie să soluționeze cererile persoanelor îndreptățite și (2) termene de decădere pentru persoanele îndreptățite, înăuntrul cărora pot să conteste lipsa de soluționare a cererilor de restituire.
Termenele până la care entitățile învestite cu finalizarea procesului de restituire trebuie să soluționeze cererile sunt de la 1 la 3 ani în funcție de gradul de încărcare și au început să curgă de la 20 mai 2013, majoritatea fiind deja împlinite, cu excepția dosarelor persoanelor îndreptățite la despăgubiri în temeiul Legii nr. 10/2001, care au optat pentru returnarea dosarelor înregistrate la Secretariatul Comisiei Centrale pentru stabilirea despăgubirilor către entități învestite cu soluționarea notificării, caz în care termenul curge de la returnarea dosarului. De asemenea, CNCI este ținută de un termen de 60 de luni, care a început de la 20 mai 2013 (care s-a împlinit la 20 mai 2018), sau de la data primirii propunerii de despăgubiri primite de la diversele entități învestite cu soluționarea cererilor de restituire ale persoanelor îndreptățite, dacă această dată este ulterioară.
În ambele cazuri, persoanele îndreptățite sunt ținute de un termen de decădere de 6 luni de la expirarea termenului până la entitățile învestite cu finalizarea procesului de restituire sau CNCI, după caz, trebuie să soluționeze cererile, pentru formularea unei contestații în instanță, după care dreptul la orice tip de restituire nu mai poate fi valorificat pe nicio cale. Atragem atenția că în majoritatea dosarelor de despăgubiri, înregistrate la CNCI, acest termen se împlinește la 20 noiembrie 2018.
Pe fondul problemei restituirii, în situaţia în care restituirea în natură a imobilelor preluate în mod abuziv în perioada regimului comunist nu mai este posibilă, măsurile reparatorii prin echivalent care se pot acorda sunt compensarea cu bunuri oferite în echivalent de entitatea învestită cu soluţionarea cererii formulate în baza Legii nr. 10/2001, Legea fondului funciar nr. 18/1991 şi Legea nr. 1/2000, precum şi măsura compensării prin puncte.
Potrivit legii, fiecare entitate învestită cu soluționarea cererii formulate in baza Legii nr. 10/2001 are obligația de a completa și de a afișa lista cu situația bunurilor care pot fi acordate în compensare, însă, în practică, foarte puține astfel de entități o fac.
Ce se întâmplă atunci în situația în care nu au întocmit astfel de liste?
Soluția găsită de practică este că pot fi acordate în compensare și alte bunuri decât cele menționate în lista întocmită de entitatea învestită cu soluționarea cererii formulate în baza Legii nr. 10/2001, dacă persoana îndreptățită face dovada caracterului disponibil al acestora.
Prin urmare, sub rezerva dovedirii caracterului disponibil al bunului și al echivalenței valorice, persoana îndreptățită poate obține în compensare bunuri ale entității învestite cu soluționarea notificării, chiar în lipsa unei situații a bunurilor care pot fi acordate in compensare.
În altă ordine de idei, acolo unde nu este posibilă restituirea în natură, iar persoana îndreptățită nu solicită și/sau nu obține un alt bun în compensare, conform Legii nr. 165/2013, CNCI validează sau invalidează în tot sau în parte deciziile emise de entităţile învestite de lege, care conţin propunerea de acordare de măsuri compensatorii.
Care este, însă, întinderea puterilor CNCI de a valida/invalida deciziile care conţin propunerea de acordare de măsuri compensatorii în cazul în care aceste decizii sunt emise în urma unei hotărâri judecătorești?
Răspunsul este că acolo unde o instanță de judecată a stabilit calitatea de persoană îndreptăţită şi întinderii dreptului de proprietate, CNCI nu are altă opțiune decât să valideze decizia care conţine propunere de acordare de măsuri compensatorii și să stabilească cuantumul punctelor.
Indiferent dacă validarea propunerii de acordare de măsuri compensatorii vine ca urmare a unei hotărâri judecătorești sau nu, evaluarea imobilului ce face obiectul deciziei se face prin aplicarea grilei notariale valabile la data 20 mai 2013, în considerarea caracteristicilor tehnice ale imobilului şi a categoriei de folosinţă la data preluării acestuia, şi se exprimă în puncte.
Încheiem scurta incursiune în vasta problemă a restituirilor cu mențiunea că Legea nr. 165/2013 prevede că în situaţia în care titularul a înstrăinat drepturile care i se cuvin potrivit legilor de restituire a proprietăţii, singura măsură reparatorie care se acordă este compensarea prin puncte.
Această prevedere a fost introdusă în lege pentru a stopa fenomenul nedorit în care persoanele îndreptățite își cesionau drepturile litigioase către alte persoane, care la rândul lor obțineau restituirea în natură sau despăgubiri semnificativ mai mari decât prețul cesiunii. Astfel, s-a găsit soluția limitării măsurilor reparatorii în acest caz la compensarea prin puncte.
Ce se întâmplă însă atunci când cesionarul este la rândul său persoană îndreptățită la restituirea aceluiași imobil (spre exemplu când se cesionează drepturile litigioase unui coproprietar sau unui comoștenitor)?
Soluția găsită de practică este că, în acest caz excepțional, cesionarul este îndreptățit la resituarea în natură și pentru partea dobândită prin cesiune, deoarece are un drept propriu la restituirea în natură.
Un articol semnat de Laura Elena Radu, Senior Partner și Marius Chelaru, Managing Associate, STOICA & Asociații