Speranta Munteanu, directorul Departamentului Real Estate din PricewaterhouseCoopers România: Preturile la terenuri si apartamente sufera o corectie si vor scadea

Preturile terenurilor si apartamentelor sufera o corectie in acest moment, motiv pentru care preturile vor scadea. Apartamentele noi, care nu sunt in locatii premium, se vand chiar si cu 1300 de euro/mp, in timp ce apartamentele vechi vor ajunge la nivelul preturilor din 2005-2006, a declarat intr-un interviu pentru HotNews.ro Speranta Munteanu, Senior Director – Real Estate Leader, PricewaterhouseCoopers România.

Informatia pe scurt:

• Proprietarii de terenuri au asteptari absolut exagerate in ceea ce priveste valoarea lor, prin urmare se asteapta o corectie.
• Daca nu sunt in locatii premium, apartamentele noi se vand la preturi cu 15-20% sub asteptarile initiale ale dezvoltatorilor respectivi
• Apartamentele  vechi vor ajunge sa se vanda la nivelul la care era pretul in 2005-2006.
• In Bucuresti se va dezvolta un nou business: cel al inchirierilor
• Daca nu se dezvolta infrastructura de transport, Romania risca sa piarda avantajul pe care i-l poate aduce situarea la granita UE pe segmentul de logistica.
• Efectele crizei subprime in Romania: o maturizare rapida a mediului bancar, o mai mare atentie si circumspectie dupa efervescenta cu care bancile au acordat credite.

Reporter: Romania a fost vazuta ca o piata imobiliara plina de oportunitati in regiune. Ce a facut-o atat de atractiva?

Speranţa Munteanu: Piata din Romania pe real estate a fost interesanta din doua motive. Primul, pentru ca am avut zone de real estate total neacoperite, si aici ma refer la cladirile de birouri. Poate va amintiti ca la nivelul anilor ’94-’95, birourile cele mai elegante erau in blocuri de apartamente reconvertite la spatii de birouri si facute functionale pentru acest scop. La acea vreme piata spatiilor de birouri a fost o piata absolut virgina, clientii multumindu-se cu foarte putin din perspectiva calitatii spatiilor.

Similar, zona de spatii comerciale. Spatiile comerciale existente adresau initial o oferta si o filisofie de oferta comerciala corespunzatoare inceputului anilor ’90: nu au existat hipermarketuri, mall-uri, spatii elegante, atractive, locuri in care lumea sa mearga la cumparaturi ca stil de viata. Amintiti-va ca in ’97 lumea mergea la METRO sa isi faca cumparaturi, inclusiv haine. Altfel, piata era ca si inexistenta. A fost loc, a crescut foarte mult.

Zona care s-a dezvoltat ultima, din zona imobiliara comerciala, a fost cea a proprietatilor industriale si pentru logistica. S-a dezvoltat mai tarziu, pentru ca a existat o mare oferta de spatii industriale reconvertibile, provenite din fabricile si platformele industriale care s-au inchis. Un caz clasic si poate cel mai de succes este Pipera, in care conversia a fost completa – de la spatii industriale reconvertite pentru productia atractiva in Romania la acea vreme, la spatii de birouri in special de tip back office. Primele back office au fost caldiri de birouri sau hale multifunctionale reconvertite si partitionate pentru functiunea de birouri.

Logistica in sine s-a dezvoltat greu si este o crestere inca destul de lenta, desi Romania este vazuta ca o tara de logistica.

Reporter:Este tendinta ultimului an? Se vorbeste mult despre dezvoltarea sectorului de logistica in ultima vreme.

Speranţa Munteanu: Este o logica a locului in care ne gasim. Logistica se va dezvolta pentru ca noi suntem pe granita Uniunii Europene, deci pe granita unde se face schimbul intre produse facute pe piete cu mana ieftina de lucru si zone de resurse foarte importante pentru Europa. Piata ruseasca va fi, pe de alta parte, o piata de desfacere predilecta pentru UE si atunci sigur ceea ce se aseaza pe granita asta poate fi o ultima reduta a economiei europene, locatia ideala pentru logistica.

Ce ne lipseste ca sa ne dezvoltam in sensul asta este infrastructura rutiera. Absenta unei infrastructuri moderne conduce fara echivoc catre o intarziere in dezvoltarea proprietatilor pentru logistica asa cum ar trebui si cum exista in tarile europene, rezultatul fiind dezvoltarea logistica usor atipica pentru zilele noastre. Vedem inca firme mari de distributie care se bazeaza pe depozite relativ mici si apropiate geografic. Exista o logica a timpului de transport si distanta care nu poate fi transpusa ad literam din tarile vestice pentru ca nu ai autostrazile pe care te poti deplasa. Si atunci pe drumurile obisnuite deplasarea dureaza mai mult, se consuma mai mult, costurile cresc si te obliga sa indesesti spatiile de depozitare, in loc sa ai spatii mari, foarte bine utilate, din care sa poti face distributia.

Reporter:Una dintre oportunitatile oferite de piata romaneasca a fost faptul ca a avut, cam pe majoritatea segmentelelor, vid de dezvoltare. Care a fost al doilea motiv care a facut-o atat de atractiva?

Speranţa Munteanu: Preturile mici la terenuri. Faptul ca s-a retrocedat destul de mult din teren, destul de devreme, in contextul unei mari absente a investitiei straine directe, cat si a fondurilor autohtone de investitii in piata imobiliara, a condus la o scadere dramatica a pretului terenurilor.

In ’94 terenul de-a lungul DN1 intre Bucuresti si Otopeni era in jur de 50 de dolari pe mp si primele dezvoltari noi s-au facut la acest pret. Pretul a scazut in ’97 pe fondul cresterii inflatiei si intarzierii intrarii fondurilor straine de investitii directe si fondurilor pentru dezvoltare, spre 20-25de euro/mp, iar in zona dincolo de Otopeni a ramas la acest nivel si chiar mai jos pana aproape de anul 2000. A fost perioada in care investitori cu viziune asupra potentialului de dezvoltare a orasului au achizitionat suprafete imense de teren in nordul Bucurestiului si nu numai acolo.

Romania a fost atractiva pentru preturile mici la terenuri si pentru faptul ca a avut o piata imobiliara virgina.

Anul 2000 a fost acela in care s-a atins pretul minim din ultimii 18 ani, iar de atunci pretul terenurilor, si al proprietatilor imobiliare in general, a inceput incet sa creasca. Si pana spre 2004, practic tot ce a insemnat investitie a avut un randament extrem de mare. Randamentele acelea absolut spectaculoase au aparut datorita terenurilor ieftine, costurilor de constructie foarte mici si pietei nesofisticate, care accepta tot ce i se oferea.

Dupa 2004, odata cu imbunatatirea pespectivei de intrare in UE, aderarea la NATO si schimbarea profilului de risc al tarii, fonduri mai semnificative imobiliare au inceput sa intre in piata si s-a intrat intr-o accelerare oarecum piramidala. Toata lumea a vazut super-randamentele facute pe dezvoltarile imobiliare de pe terenurile achizitionate in perioada 1997-2000 si a sperat ca o sa fie asa la nesfarsit. Lucrurile s-au asezat spre 2007, iar criza subprime a accentuat aceasta tendinta. Piata se aseaza, dar o sa fie in continuare in crestere.

Proprietarii de terenuri au asteptari absolut exagerate in ceea ce priveste valoarea lor

Reporter: Romania a fost atractiva pentru castiguri imediate, se pare. A fost atat usor sa castigi pe piata imobiliara?

Speranţa Munteanu: N-a fost foarte usor. A fost foarte usor pe o perioada limitata de timp. Cei care au castigat foarte mult au asteptat relativ mult timp intre momentul achizitiei terenurilor si dezvoltarii lor imobiliare, adica au riscat. De fapt, in Romania au existat mai multe profiluri de investitori.

Care au fost ele?

Speranţa Munteanu: Avem investitori care au cumparat terenuri in anii ’90. Ei au cumparat cu un orizont de asteptare lung, dar au cumparat foarte ieftin, la o rata de crestere asteptata a preturilor terenurilor foarte mare. Ei au avut niste castiguri incomparabile cu orice alta investitie in aceeasi perioada.

Vedem si in zilele noastre inca terenuri foarte valoroase in mana unor proprietari nu foarte sofisiticati, care au vazut randamentele care pot fi obtinute si care ar vrea si ei sa intre in zona de dezvoltare. Insa ei au o perceptie asupra valorii terenului lor absolut necorelata cu abilitatea lor de a-l dezvolta.

De exemplu, un teren in centrul Bucurestiului, sub unul din blocurile inalte din PiataVictoriei, valoreaza 4000 de euro metrul patrat si poti demosntra acest lucru. Dar nu e valoarea lui de piata. Pretul de 4000 de euro/mp este valoarea lui in mana dezvoltatorului, daca dezvoltatorul e cine trebuie.

Speranţa Munteanu este director la PricewaterhouseCoopers România, coordonând Departamentele de Business Recovery Services şi de Real Estate din cadrul companiei. Este evaluator autorizat din 1994, Vicepreşedinte a Asociaţiei Naţionale a Evaluatorilor din România (ANEVAR) şi Preşedintă a Comisiei de Etica şi Disciplină a ANEVAR. Are o bogată experienţa în evaluări. În ultimii trei ani Speranţa a fost lider in acordarea de asistenţă în tranzacţii de real estate (asistenţa pentru cumpărare/vânzare, finanţări din capital propriu şi împrumutat), de asemenea şi pentru evaluarea mijloacelor fixe aparţinând companiilor dintr-o gama larga de sectoare industriale.

Ceea ce vedem acum este ca terenurile nu se mai vand. Si probabil ca ceea ce noi am asteptat pentru acest an ca fiind o corectie, se va face. Corectia va fi intr-un interval de sase luni sau maxim un an: cei care detin terenuri care sunt valoroase – dar nu atat de valoroase cat cred ei, (oricum valoroase fata de pretul la care l-au achizitionat) – vor accepta sa le vanda. Isi vor da seama ca pretul incepe sa scada si atunci se va intalni cererea cu oferta. Adica se va ajunge in punctul in care, dupa calculele dezvoltatorului, acestuia o sa-i renteze ca randament sa plateasca terenul respectiv.

Acum proprietarii de terenuri au asteptari absolut exagerate in ceea ce priveste valoarea lor si toata lumea o stie. In momentul de fata daca nu esti deja proprietar de terenuri sansele tale de a incepe o noua dezvoltare sunt minime.

Reporter: Doar la terenuri ne asteptam la scaderi de preturi, la corectii?

Speranţa Munteanu: Statistic vorbind, terenurile sunt grupa de imobil care a avut suficient de multe tranzactii ca sa putem spune ca avem o intelegere asupra tendintelor pietei si sa facem niste prognoze.

Daca insa vorbim despre zona rezidentiala, nu putem discuta in aceeasi tema despre frecventa si semnificatia tranzactiilor pe piata. Pana de curand perceptia pietei s-a bazat pe parerile/asteptarile unor agentii imobiliare sau ale unor dezvoltatori, care vorbeau despre niste proiecte care erau pe planseta. Putini s-au preocupat sa intrebe cumparatorul potential al apartamentelor daca are cu ce sa plateasca acel pret sperat, daca si-l permite. Si toata lumea a facut niste rationamente economice plecand de la un set de informatii distorsionate de prea mult optimism.

Reporter: Si anume?

Speranţa Munteanu: Sa luam exemplu Bucurestiului – desi lucrurile se intampla chiar si mai grav in provincie – aici majoritatea tranzactiilor din ultimii ani au fost tranzactii cu case. Cat priveste apartamentele, majoritatea tranzactiilor pana in 2007 au fost cu apartamente vechi. Pana in 2000 au existat doar cateva zone cu apartamente mai mari si cu locatii mai bune: zona Unirea-Decebal, in nord, Aviatiei – dar care , desi este in nord, nu era cotat atat de bine ca zona Unirea – si apoi stratificate pe zine de atractivitate urmand cartierele dormitor comuniste, unde apartamenteles-au tranzactionat la valori foarte mici. Daca apatamentele din Unirea s-au vandut undeva la 50-60 de mii de dolari si pe urma euro, aproape tot timpul pana cand au explodat preturile, in Drumul Taberei sau Balta Alba un apartament de doua camere a costat 20 de mii de euro.

In momentul in care veniturile au crecut, a crescut si presiunea pe fondul locativ, iar bancile au inceput sa dea credite mai adecvate finantarii achizitiilor imobiliare. Acela a fost momentul, prin 2004-2005, cand s-a accelerat achizitia de apartamente. Si astfel cei care pana in momentul acela stateau cu parintii sau in gazda, tinere cupluri, au cumparat ceea ce au gasit in piata, apartamente vechi, iar pretul lor a explodat. Dar numarul de tranzactii pe an a fost foarte mic, 1500-2500 pe an. Nimic comparabil cu oferta anuntata pentru 2008-2010, care cel putin teoretic depaseste 10.000 de unitati pe an.

Aceasta efervescenta a dat indicatia ca exista o piata pentru apartamente in Bucuresti si a determinat o exacerbare a acestei perceptii despre piata. Sigur ca piata exista: Bucurestiul este un oras in crestere, care atrage forta de munca, este un oras universitar, iar locuitorii sai actuali stau ai inghesuiti in case decat locuitorii celorlalte capitale europene. Este de asteptat ca si noi va trebui sa ajungem, in medie, la sub 2 membri de familie locuind intr-un apartament – similar statelor UE, in timp ce actualmente in Bucuresti sunt aproape trei locuitori intr-un apartamente – insa maniera in care investitorii au perceput acest fenomen a fost optimista.

Reporter: Adica au vazut oportunitatea de a vinde la un pret foarte mare pe metru patrat.

Speranţa Munteanu: Si-au spus ca daca pana spre 2005 s-a vandut un apartament vechi cu 1300-1500 de euro pe mp in cartierele vechi, iar ceea ce s-a construit de lux s-ar putea vinde la 2000, 2500-3000 de euro/mp, atunci media este pe la 2000 de euro mp. Dar nimeni n-a mai facut o analiza intre ce inseamna 2000 de euro/mp si puterea de cumparare a bucuresteanului al carui profil corespunde pietei tinta a dezvoltatorilor imobiliari.

Daca te uiti la profilul tinta toti spun asa: tanar, intre 30-45 de ani, ambii soti avand job-preferabil fiind sa nu aiba copii, fiind acceptabil sa aiba cel mult un copil. Cam asa arata cei care isi pot permite, pe cont propriu, finantarea pe credit a unui apartament nou. Si atunci judecam, la modul cel mai simplist, cat reprezinta acest segment din totalul celor 2 milioane de locuitori din Bucuresti: unele estimari arata ca in acest segment de varsta sunt 350 de mii de bucuresteni, iar dintre ei doar 10% au venitul amintit, ceea ce inseamna ca 35.000 au posibilitatea sa cumpere apartamentele. Dintre ei o parte au casele lor si unii si le-au cumparat. Si atunci te intrebi cui te adresezi.

Romanii sunt majoritatea proprietari de locuinte: 97-98% dintre ei locuiesc in case proprii.

Asta inseamna ca in realitate, in conditii nemodificate de finantare, preturile trebuie sa coboare ceva mai jos ca sa poata fi largita baza potentialilor cumparatori eligibili. Asta este exact fenomenul la care asistam in prezent. In complexuri rezidentiale noi pentru care dezvoltatorii, bazandu-se pe estimari ale agentilor imobiliari, au facut estimari ale pretului apartamentelor de 1800-2000 de euro pe mp, apatamentele noi, care nu se gasesc in locatii premium, se vand acum la 1500-1600 euro/mp, si chiar 1300 de euro/mp.

Majoritatea complexurilor rezidentiale se ridica astazi la un pret de 900 de euro/mp

Reporter: Scaderea pretului este si din cauza ca dezvoltatorii risca sa ramana in pana de bani si, inasprindu-se conditiile de creditare, au nevoie sa faca vanzare ca sa-si termine proiectele?

Speranţa Munteanu: Nu, nu cred ca aceasta este cauza scaderii pretului la care are loc vanzarea, nu asta e problema. Pentru ca in zilele noastre majoritatea complexurilor rezidentiale se ridica la un cost total compus din costul terenului, constructie de pana la 900-1000 de euro/mp, suma incluzand si costul finantarii, ceea ce inseamna ca tot ce ai peste, 500-600 e profit.

Sigur ca depinde de profilul investitorului. Daca in proiect a fost adus capital de risc, iar investitorul se asteapta la rentabilitati de peste 40% anual, sigur e nefericit daca pierde 200-400 de euro pe mp. Si atunci cel care si-a facut o astfel de judecata si are alternative – pentru ca nu vorbim despre investitori care se muta din Bucuresti la Vaslui, ci care se muta din Romania pe alte piete cu randamente mai bune – isi da seama, dupa ce face calculele, ca nu ajunge la randamentul dorit, logica lui e sa vanda proiectul si sa isi puna banii intr-un alt proiect, intr-un alt colt de lume care o sa ii dea, eventual, randamentul scontat.

Pe de alta parte vor exista intotdeauna si investitori care se vor multumi cu un randament de 20% si atunci acestia vor merge inainte cu proiectul.

Deci nu e o criza, ci doar o schimbare de profil de investitor. Crizele vor aparea acolo, de exemplu, unde locatia a fost aleasa prost, sunt probleme de acces si chiar mai grav, nu exista o gradinita in jur, o scoala, cat despre cumparaturi curente nici vorba…

Reducerea cu 12% a pretului apartamentelor vechi este o corectie, pretul la care se vor vinde va fi cel din 2005-2006

Reporter: Care este tendinta la apartamentele vechi, sunt multe informatii in piata privind ieftinirea lor cu 12%. Este doar o scadere a pretului pe perioada de vara si la toamna va mai urca sau este o tendinta descendenta continua?

Speranţa Munteanu: Este tot o corectie. Au scazut cu 12% fata de cateva tranzactii facute. Probabil un numar mare de astfel de apartamente se vor tranzactiona la o valoare similara preturilor din 2005-2006. O sa ne intoarcem undeva in trecut si acolo vom ramane, pentru ca aceasta e valoarea lor.

Cred ca acest 12% poate sa fie corectia, sau poate va fi 15% fata de maximul pe care l-au inregistrat, dar oricum valoarea apartamentelor vechi n-o sa scada cu 12% pe an in viitorul imediat.

Ganditi-va in termenii acestia: un apartament vechi cu 2 camere, intr-o zona relativ buna, se inchiriaza cu peste 500 de euro, adica 6000 de euro pe an. Pentru un apartament, o perioada medie de rambursare a investitiei ar fi de 15 ani, ceea ce inseamna ca un apartament care se inchiriaza cu 500 de euro pe luna se va vinde cu 90.000 de euro. Mai mult decat atat, lumea spune „decat sa il inchiriez, mai bine il cumpar”. Numai ca nu are banii disponibili imediat.

Si probabil ca locuintele vor cunoaste atunci o stratificare, o clasificare. Unele vor fi in clasa de prima locuinta achizitionata in viata unei persoane – cele mai prost pozitionate, mai prost accesate, cu o fatada mai putin fericita – de regula te duci si iti cumperi o astfel de casa cu 60-70 de mii de euro cand ai terminat facultatea si il vinzi la acelasi pret cand ai restul de bani ca sa iti urmatoarea locuinta, mai buna, pe care dai de exemplu 150.000 de euro.

Asta se intampla peste tot in lume. Lumea nu sta in aceeasi casa la nesfarsit cum obisnuiesc romanii, ci in timp se muta in locuinte mai bune pe masura ce ii cresc veniturile si numarul de copii. Se intampla insa si invers: cand ai copii mici sau preadolescenti, iar venitul este mare ai si casa cea mai mare, pe care eventual o inchiriezi si doar dupa ce copiii pleaca iti vei cumpara una mai mica, pentru batranete, cand veniturile sunt mai mici. Lucrurile astea nu au inceput inca sa se intample la noi.

Reporter: Si cand credeti ca se vor intampla?

Speranţa Munteanu: Avem 2,5 milioane de romani in strainatate, care, cand se vor intoarce, vor veni cu propria mentalitate si vor avea un alt comportament vizavi de locuintele pe care le vor achizitiona/inchiria/construi. Probabil ca in 10 ani lucrurile se vor schimba.

In cativa ani va aparea si in Romania piata inchirierilor de apartamente, care acum practic lipseste.

Eu ma astept ca si complexurile de locuinte, dintre care unele sunt si neinspirat situate si saracacios construite (beton pe beton si suprafete cotate in UE ca apartinand locuintelor sociale – sub 80 de metri patrati) sa nu-si gaseasca toate cumparatori. Urmarea va fi un numar semnificativ de black windows (n.r. ferestre negre, neluminate) in unele dintre ele, adica apartamente neocupate. Sigur ca dezvoltatorul n-o sa ramana cu ele, o sa le vanda la un pret mai mic, unui cumparator angro, care o sa le inchirieze. In opinia mea de-abia atunci o sa apara ceva ce ne lipseste cu desavarsire, si anume piata apartamentelor inchiriate, blocuri intregi sau zone cu apartamente inchiriate, cu un proprietar imobiliar care numai cu asta se ocupa. Acum fenomenul e absolut subtire, proprietarii care inchiriaza profesionist au fost cateva apartamente, nu cred ca au mai mult decat cateva zeci de apartamente de inchiriat.

Reporter: Este un nou business.

Speranţa Munteanu: Este un business peste tot in lume. Unul care aici lipseste pentru ca romanul are casa si n-ai cui sa inchiriezi consistent. Insa exista prognoza ca Bucurestiul va ajunge la 4 milioane si acesti oameni trebuie sa stea undeva. Ma indoiesc ca vor veni vreo 1.500.000 de locuitori capabili sa-si achizitioneze apartamente.

Reporter: Se vorbeste mult despre investitori care cumpara un numar mare de apartamente in aceste complexuri pentru a le revinde eventual la un pret mai mare.

Speranţa Munteanu: Da, exista genul acesta de investitor, dar prin acesta nu creste neaparat pretul. Exista o tendinta acum pusa sub control, dar care acum un an sau doi ani a fost mai accentuata: tendinta de intrare pe piata a unor investitori speculativi, care, pornind de la rationamentul ca vor ajunge sa se vanda apartamentele la 2000 de euro mp, au achizitionat off plan (de pe planseta) apartamente. Au incercat sa-si construiasca un astfel de portofoliu, dar nu in ideea de a vinde mai scump decat dezvoltatorul.

Ideea era ca acest tip de investitori vand la acelasi pret, dar cumpara de la dezvoltator cu un anumit discount dat de volum si de asumarea riscului de intarzierii a punerii in functiune rezultand din faptul ca le cumpara de pe planseta. Cand cumperi de pe planseta cumperi practic niste promisiuni si iti asumi anumite riscuri caracteristice dezvoltatorului, dar fara sa ai controlul acestuia asupra procesului.

Dezvoltarea imobiliara e atrasa de dezvoltarea economica, iar diferentele intre provincie si Bucuresti sunt semnificative in acest sens

Reporter: Spuneati la un moment dat ca intre Bucuresti si provincie deosebirile sunt foarte mari. In ce constau ele?

Speranţa Munteanu: Exista deosebiri si asemanari. Clujul, Timisoara, poate Constanta au similaritati cu Bucurestiul, insa cam atat. Totusi, ceea ce se intampla similar in provincie este faptul ca fondul de locuinte existent e in proprietatea ocupantilor in proportie covarsitoare, 97-98%. Si in plus, tributari sindromului comunist, romanii sunt deocamdata mai putin adversi ideii de a sta inghesuiti, multi membri ai familiei intr-un apartament sau o casa.. Asa cum spuneam, intr-un apartament in Bucuresti locuiesc aproape trei persoane, fata de nici doua in Europa de Vest, in conditiile in care nu avem mai multi copii decat familiile din Vest, ci din faptul ca batrani ai familiei locuiesc cu copiii maturi, sau tinere familii locuiesc cu parintii.

Reporter: Cum este situatia in tarile foste comuniste, din regiune, cu care ne comparam de obicei?

Speranţa Munteanu: Bulgarii sunt in situatia noastrai, totate tarile din fosta URSS o au mai rau decat noi, Polonia, Cehia, Ungaria, Slovenia se comporta mai apropiat de UE, au insa venituri mai mari si alt acces la finantare.

Reporter: Revenind la comparatia Bucuresti-provincie…

Speranţa Munteanu: In provincie nu se muta nimeni, ci dimpotriva, pleaca multi, mai ales din zonele care nu au dezvoltare economica sustinuta pe fondul unei cresteri imobiliare care este corelata cu cresterea economica. Sunt insa si zone care au crestere economica si experimenteaza aceeasi dezvoltare imobiliara cu Bucurestiul. Dar daca mergi la Caras Severin, Deva sau Resita vei observa ca un apartament de doua camere se vinde la 25 de mii de euro. Sunt oameni cu salarii mici, care nu au putere de cumparare, nu sunt oameni care sa se mute masiv in orasele respective. Timisoara sau Clujul, in schimb, pot fi uneori mai scumpe decat Bucurestiul.

Reporter: In schimb, se dezvolta segmentul de retail, se deschid multe mall-uri in provincie in ultima vreme.

Speranţa Munteanu: Au existat investitori inteligenti, care au inteles bine corelatia dintre spatiul comercial, dimensiunea spatiului comercial si localitatea unde il construiesc. Florentin Banu, cel care a dezvoltat Artima, a folosit conceptul dezvoltarii unor spatii comerciale pentru localitati sub 100 de mii de locuitori. Le-a dimensionat atat de bine incat acum a vandut foarte bine afacerea unui lant international. Dimensionarea facuta de el a fost practic potrivita cu locatia.

Reporter: Sa inteleg ca exista si investitori mai putin inspirati.

Speranţa Munteanu: Daca te duci pe soseaua cu mall-uri de la Arad sau Oradea vei observa ca – fara o analiza prea buna, fara a avea la baza un business plan – vei observa ca investitorii s-au inghesuit extrem de tare si au plasat mall-urile unul dupa altul. Avem zone extraordinar de incarcate in acest sens si s-a exagerat foarte mult.

In ceea ce priveste retail-ul, locatia este mai importanta decat in celelalte segmente imobiliare. Depinde de scopul proiectului: de exemplu, pentru divertisment e un gen de locatie, pentru utilitar este un altul. Retailul are inca loc mult de dezvoltare in Romania, sunt zone mult subofertate, insa dezvoltatorii vor trebui sa faca un pas inapoi si sa judece intr-un mod profesionist alegerea locatiilor.

Reporter: Ce alte segmente imobiliare mai au loc de crestere?

Speranţa Munteanu: Logistica va creste de indata ce vom avea infrastructura.

Reporter: Deci este un imperativ sa facem infrastructura, altfel riscam oportunitati.

Speranţa Munteanu: Ce riscam noi este ca logistica mare, paneuropeana, care ar putea sa se aseze la noi sa ne ocoleasca si sa mearga la sarbi sau la bulgari. Pana in razboiul sarb, pana in 1999, noi eram total ocoliti. Intre timp, s-a mai imbunatatit traficul pentru ca zona sarba, care a fost nesigura pentru mult timp, dar isi revine cu mare rapiditate si practic suntem intr-o competitie cu zonele din jur pentru logistica. Da, ne trebuie autostrazi, pana atunci cu logistica mai greu.

Criza subprime are drept efect, in Romania, o maturizare rapida a bancilor

Reporter: Care sunt efectele crizei subprime in Romania? S-au facut simtite efectele?

Speranţa Munteanu: Nu imediat, a existat o intarziere de cateva luni si nu cred ca vor fi efecte mai dure decat cele de acum, iar cel mai important efect direct pentru piata romaneasca este bun: cresterea atentiei si circumspectiei mediului bancar. Nu e problema daca bancile nu au bani, pentru ca – odata vazand ce se poate intampla in sistemul financiar international – si-au revizuit si ele procedurile de risc. Deocamdata la noi nu s-a intamplat nimic si nici n-o sa se intample lucruri prea grave, dar bancile au devenit prudente, ceea ce este foarte corect.

In ultima vreme, bancile isi pierdusera intr-un mod periculos prudenta care ar fi trebuit sa le caracterizeze, pentru ca nu sunt banii lor in joc, ci sunt banii nostri. Au avut o perioada de efervescenta exagerata din care acum si-au revenit. Asta se vede din maniera atenta in care analizeaza noile proiecte care li se propun.

Criza subprime s-a resimtit dupa cateva luni in Romania si a dus la cresterea atentiei si circumspectiei bancilor.

Poate ca au devenit si prea prudente uneori, dar o sa-si revina, pentru ca va trebui sa isi plaseze banii. Acesta e principalul efect al crizei subprime: o maturizare rapida a bancilor europene care au invatat din mers din experienta bancilor americane.

Al doilea efect va fi acela al dezvoltatorilor care sufera din caza crizei subprime pe alte piete si care sunt prezenti la noi in piata.

Reporter: Cum este cazul Fadesa.

Speranţa Munteanu: Mai degraba cum a fost reflectat cazul Fadesa.

Reporter: Reprezentantii firmei spaniole spun ca proiectele din Romania nu vor avea de suferit in conditiile in care situatia din Spania este grava.

Speranţa Munteanu: In Romania au cumparat deja terenul, iar proiectele au finantarea acordata de banci. Deci bani sunt, proiectul e bun, ce poate pati entitatea locala? Cel mai rau lucru ce i s-ar ptuea intampla Fadesei in ceea ce priveste proiectele, daca sunt bune, e sa fie obligati sa le vanda. Nu stiu exact care e structura lor corporatista, dar s-ar putea sa aiba o entitate izolata de problemele financiare ale structurii mama. Nu ma astept, din perspectiva asta, sa simtim cutremur pe piata si trebuie sa evitam atacurile de panica.

Reporter: In afara de inasprirea conditiilor de creditare si unele probleme ale investitorilor pe piata mama, ce alte efecte ale crizei subprime ar mai putea fi vizibile?

Speranţa Munteanu: Investitorii insisi ar putea avea probleme, nu proiectele pe care le detin. Iar problemele nu sunt urmare a crizei subprime. Vom mai vedea probleme din autorizatii date fantasmagoric de departamente de arhitectura din varii orase un pic lipsite de viziune urbanistica. Astfel, clientul va fi in situatia in care, dupa ce va vedea constructia, nu isi va mai dori sa locuiasca acolo.

Reporter: Intr-un studiu al PwC, se arata ca pe segmentul imobiliar Romania si Bulgaria sunt necesare niste corectii. despre ce corectii este vorba?

Speranţa Munteanu:In primul rand, fraza din studiu se referea la segmentul de retail, la supraoferta de spatii comerciale din diferite zone. In cazul Romaniei si al Bulgariei discutia este clara pentru anumite zone care au fost percepute ca fiind cele mai atractive si in care s-au proiectat foarte multe spatii comerciale in acelasi loc.

S-au facut dezvoltari in zona de retail fara a se face o analiza serioasa asupra corelatiei dintre cererea zonei respective si oferta totala a mai multor investitori in acelasi loc. Studiul s-a facut in februarie anul acesta si faptul ca in Arad, spre exemplu, s-a renuntat la trei dintre cele sase proiecte de retail anuntate la inceputul anului, poate fi vazut ca o confirmare a predictiei, facuta in studiu, despre corectia ce urma sa aiba loc in acest domeniu in 2008.

Nu este vorba in niciun fel despre piata imobiliara Romaniei, de piata in ansamblu, ci despre retail, locurile si tendinta unor teritorii de a crea situatii de supraoferta. Sunt o suma intreaga de dezvoltatori de retail care si-au reconsiderat pozitia lanturilor de dezvoltare. Iar astea sunt exact genul de corectii despre care vorbeste studiul.

Romania e o piata in crestere, care trebuie sa creasca evoluat, prin intermediul unor investitori care capata experienta si devin din ce in ce mai sofisticati si mai capabili sa faca analize si sa ia decizii documentate. In mare masura vor fi fortati in directia aceasta de maturizarea clientilor.

Exista dorinta si presiunile pentru transparentizarea pietei imobiliare

Reporter: Piata imobiliara romaneasca pare lipsita de transparenta. Se va trece la o transparentizare a ei?

Speranţa Munteanu: Lipsa de transparenta este o problema. Intotdeauna cand se fac venituri foarte mari, cand esti in perioada intens speculativa, tendinta e sa tii cat mai confidential informatia. Eu cred insa ca de acum incolo transparenta va fi mult mai importanta decat confidentialitatea si sunt cativa actori interesati de acest lucru: bancile, chiar dezvoltatorii, zonele de cadastru si taxe locale. Actiunile de transparentizare vor veni dinspre una din aceste zone.

Reporter: Exista deja o initiativa a BRN in colaborare cu notarii.

Speranţa Munteanu: In Franta, spre exemplu, informatia privind pretul locuintelor este culeasa din zona de taxe locale, la fel si in SUA. La noi exista in acest sens o initiativa a sistemului bancar care impreuna cu notarii doresc sa faca acest demers de a da un indice al pietei imobiliare bazat pe valorile reale.

Reporter: Dar in conditiile in care declari la notar un pret mai mic, cat de exacte vor fi?

Speranţa Munteanu: Pai tocmai de aceea este buna corelatia cu banca, pentru ca bancii nu ii poti declara un pret mai mic. Cele mai bine informate sunt bancile, dar si notarii au inceput sa fie bine informati. Cred ca initiativa e foarte buna. Exista o presiune si presiunea va duce la rezultate.