Suspendarea temporară a activității centrelor comerciale - implicații asupra obligației de plată a chiriei de către comercianți în contextul stării de urgență

Context

Una dintre cele mai frecvent întâlnite întrebări în această perioadă a fost aceea de a determina ce se întâmplă cu plata chiriilor în contextul stării de urgență. Companiile au fost nevoite să implementeze diverse strategii de business, să ia anumite măsuri organizatorice și logistice, să dezvolte și să intensifice pe cât posibil comerțul online și să permită angajaților să lucreze de acasă, în scopul de a reduce pe cât posibil contactul între persoanele fizice în contextul pandemiei COVID-19. Deși încă nu era obligatorie măsura, abordând o conduită preventivă, unele centre comerciale au decis din proprie inițiativă suspendarea activității chiar anterior Ordonanței militare nr. 2/2020.

Măsurile de siguranță impuse au afectat treptat diferite industrii, cu precădere sectorul turistic și HoReCa; spre exemplu, prin Ordonanța militară nr. 1/2020 (1) a fost suspendată activitatea de servire și consum al produselor alimentare și băuturilor alcoolice și nealcoolice, organizată de restaurante, hoteluri, cafenele sau alte localuri publice, în spațiile destinate acestui scop din interiorul sau exteriorul locației. Prin același act normativ, au fost suspendate și activitățile culturale, științifice, artistice, religioase, sportive, de divertisment sau jocuri de noroc, de tratament balnear și de îngrijire personală, realizate în spații închise.

În prezent, ca urmare a emiterii și a celei de-a doua ordonanțe militare (i.e., Ordonanța militară nr. 2 din 21.03.2020 privind măsuri de prevenire a răspândirii COVID-19, publicată în Monitorul Oficial, Partea I, nr. 232 din 21 martie 2020), sunt afectate și alte domenii economice, în special zona de retail.

În contextul actual, operatorii economici au întâmpinat dificultăți în executarea contractelor, inclusiv a contractelor de locațiune – cu precădere în ceea ce îi privește pe comercianții-locatari. În acest sens, în contextul pandemiei COVID-19 au fost vehiculate diferite soluții juridice aplicabile contractelor în derulare, precum invocarea imposibilității fortuite de executare ca urmare a intervenirii unui caz de forță majoră (până la acest moment, forța majoră a fost invocată cel mai frecvent în materia contractelor de comercializare a pachetelor de servicii turistice, a contractelor de transport ori de distribuție, față de restricțiile la transport și import care fac imposibil de executat unele dintre obligațiile prestatorilor) ori impreviziunea.

În materia specifică a contractelor de locațiune, trebuie să se țină seama de faptul că interesul părților este cel mai adesea identificarea unui remediu contractual prin care să fie minimizate pe cât posibil pierderile, dar să fie posibilă și continuarea contractului: pe de o parte, speranța împărtășită în mod unanim este aceea că situația actuală va dura cât mai puțin și, pe de altă parte, soluția desființării contractului nu pare a fi una eficientă pentru vreuna dintre părțile contractului (de exemplu, ar fi aproape imposibil pentru chiriași ca într-un termen atât de scurt să elibereze spațiul pus la dispoziție de locator ori aceasta ar implica eforturi extrem de oneroase).

În ceea ce privește forța majoră invocată în contextul imposibilității fortuite de executare, atragem atenția asupra faptului că aceasta nu trebuie privită din perspectiva obligației de plată a chiriei întrucât, raportat la prevederile art. 1634 alin. (6) din Codul civil, locatarul nu poate fi considerat liberat de obligația de plată a chiriei invocând pandemia COVID-19 ca un caz de forță majoră (fiind însă necesar a se avea în vedere clauzele contractuale specifice, prevalând voința părților). Pentru claritate, menționăm faptul că un chiriaș nu ar putea în principiu să refuze plata chiriei pentru simplul motiv al intervenirii situației de urgență datorate COVID-19. În schimb, acesta are la dispoziție alte remedii pentru a încerca o reechilibrare a raporturilor contractuale, față de restricțiile impuse ca urmare a instituirii stării de urgență (tocmai pentru că măsurile de siguranță și prevenție impuse la nivel național afectează în unele cazuri obligațiile asumate de locator prin contract). Cu alte cuvinte, în lipsa unor alte prevederi exprese în contract, chiriașul nu va putea invoca faptul că este el însuși în imposibilitate de a-și executa obligația, însă ar putea solicita în unele cazuri fie reducerea cuantumului chiriei, fie suspendarea temporară a plății chiriei (spre exemplu, deoarece locatorul nu mai poate să își îndeplinească obligația de a îi asigura locatarului spațiul conform destinației prevăzute în contract, ca urmare a interdicțiilor temporare impuse prin Ordonanța militară nr. 2/2020, după cum vom detalia în continuare).

Din această perspectivă, în majoritatea cazurilor s-a încercat o reamenajare de comun acord a contractelor în curs, astfel încât pierderile să fie suportate echitabil (spre exemplu, prin scăderea proporțională a chiriei). Instituția impreviziunii prevăzută la art. 1271 din Codul civil a fost considerată în practică ca fiind poate cel mai util remediu pentru debitorul obligației de plată a chiriei. Desigur, inclusiv aplicarea mecanismului impreviziunii implică anumite impedimente de ordin procedural. În lipsa unui acord al părților ca urmare a negocierilor inițiate de către debitor, situația nu ar putea fi tranșată în mod rapid, fiind necesară intervenția instanței. Or, în prezent, activitatea instanțelor în cauzele civile este suspendată ca efect al Decretului nr. 195/2020 (2) (a se vedea art. 42 din Decret), activitatea de judecată continuând doar în „cauzele de urgență deosebită”.

Odată cu intrarea în vigoarea a Ordonanței militare nr. 2/2020, în materia contractului de închiriere a spațiilor comerciale (una dintre varietățile contractului de locațiune) vor trebui avute în vedere inclusiv prevederile acestui act normativ.

Restricțiile suplimentare impuse prin Ordonanța militară nr. 2/2020

Potrivit art. 2 alin. (2) din Ordonanța militară nr. 2/2020, se suspendă temporar activitățile de comercializare cu amănuntul a produselor și serviciilor în centrele comerciale (toate centrele comerciale, iar nu doar „mall”-urile) în care își desfășoară activitatea mai mulți operatori economici, cu excepția vânzării produselor alimentare, veterinare sau farmaceutice și a serviciilor de curățătorie (această măsură fiind aplicabilă începând cu data de 22 martie 2020, ora 22:00 – ora României) (3).

O precizare esențială se impune a fi făcută. Privind lucrurile dintr-o perspectivă obiectivă și analizând în ansamblu măsurile luate de autoritățile statale din România până la acest moment, soluțiile juridice trebuie nuanțate. Spre exemplu, activitatea restaurantelor era restricționată chiar prin efectul primei ordonanțe militare, indiferent dacă restaurantele își desfășurau activitatea într- un centru comercial sau nu. Ca efect al emiterii Ordonanței militare nr. 2/2020, problema a căpătat noi valențe, după cum urmează: (i) există activități pentru care spațiul utilizat de către comerciant nu prezintă relevanță, restricția fiind oricum aplicabilă (spre exemplu, în cazul restaurantelor sau al saloanelor de cosmetică); (ii) există activități care nu se mai pot desfășura în centrele comerciale, însă restricțiile nu vizează și punctele de lucru/spațiile de desfacere care nu se încadrează în definiția din anexa la Legea nr. 296/2004. De aceea, uneori pot să apară suprapuneri de interdicții (de exemplu, în cazul unui restaurant dintr-un centru comercial, locatarul oricum nu ar mai putea să își desfășoare activitatea, chiar în lipsa restricțiilor suplimentare prevăzute de Ordonanța nr. 2/2020) sau, dimpotrivă, poate fi incidentă o unică interdicție reglementată în baza Ordonanței nr. 2/2020. Această distincție prezintă relevanță din punctul de vedere al instituțiilor juridice aplicabile (fiind însă relevante, așa cum am menționat, și prevederile contractuale):

anterior Ordonanței nr. 2/2020 s-ar fi putut considera că măsurile luate de statul român afectează în principal locatarii, raportat la specificul activității acestora (reiterăm faptul că prin Ordonanța militară nr. 1/2020, a fost suspendată activitatea de servire și consum al produselor alimentare și băuturilor alcoolice și nealcoolice, organizată de restaurante și cafenele, neconstituind un element esențial faptul că acestea se aflau în centre comerciale);
ca urmare a intrării în vigoare a Ordonanței nr. 2/2020, tocmai faptul că o societate își desfășoară activitatea într-un centru comercial face imposibilă continuarea activității sale (cu excepția operatorilor economici care comercializează produse alimentare, veterinare sau farmaceutice ori servicii de curățătorie).

Considerăm că prin art. 2 alin. (2) din Ordonanța militară nr. 2/2020 s-a creat, în esență, un impediment legal temporar în îndeplinirea, cel puțin într-o măsură semnificativă, a obligațiilor locatorului, creându-se astfel premisele invocării, de către locator, a imposibilității fortuite de executare.

În cazul concret al măsurilor luate de autoritățile române prin Ordonanța militară nr. 2/2020, este discutabil însă în ce măsură imposibilitatea folosirii spațiului de către chiriașii centrelor comerciale este una totală sau parțială (față de împrejurarea că locatarul dispune în continuare de spațiul locativ respectiv, însă accesul publicului în incinta sediului comercial este restricționat). Altfel spus, locatarul utilizează în continuare spațiul, însă nu se mai poate realiza efectivitatea destinației comerciale a acestuia.

În realitate, consecințele prejudiciabile produse de situația pandemiei COVID-19 afectează ambele părți contractante: dacă pentru locatar lipsa de folosință a bunului conform destinației sale produce efecte în lanț, afectându-i într-o anumită măsură întreaga activitate comercială (în funcție de dimensiunea afacerii sale), este la fel de adevărat faptul că pentru locator (în calitate de profesionist care are ca principal sau poate chiar unic obiect de activitate închirierea de spații în centre comerciale), refuzul locatarilor de plată a chiriei este în egală măsură prejudiciabil.

Posibile soluții

Dacă ne raportăm la contractul de locațiune a spațiilor destinate exercitării activității profesioniștilor și, în particular, la contractul de închiriere a spațiilor comerciale, vom observa că obligația caracteristică este aceea de a asigura locatarului folosința spațiului, ceea ce implică ca locatorul să ia toate măsurile necesare pentru ca locatarul să poată folosi bunul potrivit destinației sale, în mod util (spre exemplu, obligația de a asigura accesul publicului).

În aceste condiții, dată fiind interdicția instituită prin art. 2 alin. (2) din Ordonanța nr. 2/2020, mai poate locatorul să își respecte în integralitate obligațiile asumate? În contextul actual, tindem să credem că răspunsul este unul negativ. Consecința practică este aceea că locatarul (chiriașul) va fi privat într-o măsură semnificativă de folosința spațiului închiriat (este evident faptul că locatarul a închiriat respectivul spațiu pentru a-și putea comercializa în mod efectiv produsele și serviciile, existând obligația locatorului de a asigura folosința spațiului cu acest scop, iar nu doar pentru depozitarea unor bunuri necesare pentru realizarea activității locatarului și/sau pentru a fi comercializate de către acesta). Am putea vorbi, așadar, despre o neexecutare contractuală (cel puțin parțială, dar suficient de însemnată), care, deși nu îi este imputabilă locatorului, ar putea totuși să justifice solicitarea locatarului privind o reducere a chiriei sau chiar o suspendare temporară a obligației de plată a acesteia, în limita obligațiilor ce nu pot fi îndeplinite.

Astfel, o soluție juridică posibilă ar putea să fie extrasă din art. 1557 alin. (2) din Codul civil, față de imposibilitatea temporară de executare a obligației principale a locatorului (i.e., a celui care închiriază bunul și care, raportat la prevederile Ordonanței militare nr. 2/2020, nu îi mai poate asigura chiriașului o folosință utilă a spațiului comercial în conformitate cu scopul stabilit de părți prin contract; în realitate, chiar și anterior Ordonanței militare nr. 2/2020, restricțiile impuse de autorități făceau extrem de dificilă activitatea în centrele comerciale, însă cel puțin aceasta nu era prohibită ca atare). Aplicând acest mecanism, concluzia la care se poate ajunge este aceea că locatarul are posibilitatea suspendării executării propriei obligații, adică tocmai a plății chiriei începând cu momentul intervenirii imposibilității de folosire a spațiului închiriat (i.e., 22 martie 2020), iar dacă locatarul a plătit chiria cu anticipație, s-ar putea pune și problema restituirii acesteia (în tot sau în parte). O asemenea soluție este echitabilă și rapidă și nu presupune intervenția prealabilă a instanței (cu toate acestea, acest instrument juridic ar putea fi ulterior supus controlului instanței, dacă locatorul înțelege să invoce faptul că nu erau îndeplinite condițiile pentru a opera suspendarea obligației de plată a chiriei). Atragem însă atenția încă o dată asupra faptului că implementarea acestei soluții depinde și de prevederile contractuale, nefiind exclus ca părțile să fi reglementat diferit suportarea riscurilor în asemenea situații.

O discuție separată poate avea loc cu privire la alte sume datorate, conform contractului, de către cel care a închiriat un spațiu. Distinct de chirie, în astfel de contracte, de regulă, mai sunt prevăzute și alte sume pe care locatarul le datorează celui de la care a închiriat spațiul (exemplele clasice sunt cele ale unui service fee ce include paza, utilitățile, mentenanța ș.a.). Acestea vor trebuie analizate distinct, atât în situația în care sunt stipulate în mod expres (ca obligații contractuale distincte), cât și în cazul în care prin contract s-a prevăzut o sumă globală cu titlu de „chirie”, dar care în realitate include și anumite servicii conexe punerii la dispoziție a spațiului.

Soluția decurgând din art. 1557 Cod civil este aplicabilă, cu titlu general, în materia tuturor contractelor. În ceea ce privește contractele de locațiune, ar putea fi identificată și o soluție specifică, raportat la prevederile speciale ale art. 1818 din Codul civil având ca denumire marginală „Imposibilitatea folosirii bunului” (evident, în lipsă de clauze contractuale contrare, deoarece în practică, în unele situații părțile exclud în mod expres prin contract aplicarea art. 1818). Față de dispozițiile art. 1818 din Codul civil, facem următoarele precizări:

dacă bunul nu mai poate fi folosit potrivit destinației stabilite, locațiunea încetează de drept; ipoteza avută în vedere de textul legal este însă aceea a imposibilității de folosire totale și definitive (ipoteza cea mai frecvent întâlnită în practică fiind aceea a distrugerii bunului); în contextul particular al măsurilor de urgență instituite de statul român în contextul pandemiei COVID-19, imposibilitatea folosirii bunului ar putea fi datorată, spre exemplu, rechiziționării;
conform art. 1818 alin. (2), dacă se admite că imposibilitatea folosirii bunului este numai parțială, locatarul poate, după împrejurări, să ceară fie rezilierea locațiunii, fie reducerea proporțională a chiriei; de regulă, prin contractele de închiriere de spații în incinta centrelor comerciale se instituie un mecanism de calcul al chiriei raportat la cifra de afaceri și la volumul vânzărilor înregistrate de locatari, așadar sunt instituite anumite criterii ce reflectă activitatea de comercializare; de aceea, față de soluțiile propuse, în funcție de împrejurări, s-ar putea avea în vedere și o eventuală suspendare a obligației de plată a chiriei raportat la aceste criterii și perceperea parțială a acesteia, aferentă punerii la dispoziție a spațiului și a întreținerii acestuia; practic, se poate considera că suspendarea parțială a executării obligației de plată a chiriei [soluția care rezultă din art. 1557 alin. (2) Cod civil] are semnificația unei reduceri proporționale a chiriei, față de caracterul însemnat al lipsei folosinței bunului, ca urmare a interdicțiilor impuse prin Ordonanța militară nr. 2/2020 [soluție care rezultă din art. 1818 alin. (2) Cod civil];
în toate cazurile în care imposibilitatea totală sau parțială de folosire a bunului este fortuită, locatarul nu are dreptul la daune-interese (aceasta deoarece locatorul se poate exonera de răspundere demonstrând că imposibilitatea de folosire a bunului a rezultat dintr-un caz de forță majoră, sub rezerva îndeplinirii condițiilor prevăzute de lege și contract).

Cazul particular al facilităților acordate IMM-urilor

În final, dorim să atragem atenția asupra faptului că în cazul întreprinderilor mici și mijlocii există și anumite facilități prevăzute de Ordonanța de urgență nr. 29/2020 (4). Potrivit art. X din acest act normativ, pe durata stării de urgență, întreprinderile mici și mijlocii care și-au întrerupt activitatea total sau parțial în baza deciziilor emise de autoritățile publice competente, potrivit legii, pe perioada stării de urgență decretate și care dețin certificatul de situație de urgență emis de Ministerul Economiei, Energiei și Mediului de Afaceri, beneficiază de amânarea la plată pentru serviciile de utilități – electricitate, gaze naturale, apă, servicii telefonice și de internet, precum și de amânarea la plată a chiriei pentru imobilul cu destinație de sediu social și de sedii secundare. Atragem însă atenția că textul legal indicat reglementează o amânare la plată, iar nu o exonerare.

Un articol semnat de av. Cristina Ioana Frîncu (cfrincu@stoica-asociatii.ro), Partner și av. Yolanda Beșleagă (ybesleaga@stoica-asociatii.ro), Associate, STOICA & Asociații

Note de subsol:

(1) Ordonanța militară nr. 1/2020 privind unele măsuri de primă urgență care privesc aglomerările de persoane și circulația transfrontalieră a unor bunuri, publicată în M. Of., Partea I, nr. 219 din 18 martie 2020.

(2) A se vedea Capitolul V din Decretul nr. 195 din 16 martie 2020 privind instituirea stării de urgență pe teritoriul României emis de Președintele României, publicat în M.Of., Partea I, nr. 212 din 16 martie 2020.

(3) Potrivit anexei la Legea nr. 296/2004 privind Codul consumului, prin centru comercial se înțelege „structura de vânzare cu suprafața medie sau mare în care se desfășoară activități de comercializare cu amănuntul de produse, servicii de piață și de alimentație publică, ce utilizează o infrastructură comună și utilități adecvate”.

(4) Ordonanța de urgență nr. 29/2020 privind unele măsuri economice și fiscal-bugetare, publicată în M.Of., Partea I, nr. 230 din 21 martie 2020.