20 de intrebari despre imobiliare. 20 de raspunsuri despre proprietatile voastre

Imobiliarele sunt un segment complicat și dificil. Poate părea simplu, dar realitatea este 100% diferită. De aceea încerc să vă răspund la toate întrebările în blogul meu și în secțiunea specială pe care am realizat-o în colaborare cu www.imobiliare.ro. De obicei răspund la întrebări în fiecare miercuri din ultima săptămână a luni dar, cum astăzi particip la conferința ICSC, în această lună voi răspunde la întrebările voastre, joi. Puteți posta întrebări aici, scrie Ilias Papageorgiadis pe blogul sau.

Pentru a ne … încălzi pentru sesiunea de mâine, am ales 20 de întrebări din zecile pe care le-am primit. Am încercat să răspund la întrebări legate de proprietăți și de probleme cu care fiecare se înfruntă zi de zi.

PS: În legătură cu întrebările … am un … viciu. Nu răspund la întrebări unde oamenii îmi cer … „evaluări gratuite ale proprietăților, de la distanță.” Respectându-mi profesia și pe ei, le propun în mod constant să plătească pe cineva pentru a primi o evaluare corectă a proprietății lor. Aceast consultant pot fi eu sau oricine altcinvea, dar evaluarea trebuie facută profesionist, nu prin internet sau alte modalități asemănătoare.

Mai jos veți găsi cele 20 de întrebări pe care mi le-ați trimis și răspunsurile mele:

1. Q: Cat de atractiva va deveni zona Arad – Timisoara pt investitori, dupa deschiderea autostrazii?

IP: Aceasta zona este interesanta ca hub logistic, plus un loc care poate atrage multe investitii in industrie, servicii autsourcing etc. Stiu ca autoritatile de acolo sunt destul de ambitioase si astept multe lucruri sa se intample. Din pacate, pana acum rezultatele nu au fost fantastice insa este o zona a Romaniei unde potentialul este clar si se vede cu ochiul liber.

(PS: Asta nu inseamna ca oamenii ar trebui sa creasca preturile, insa daca isi pastreaza proprietatile, au motive serioase sa astepte preturi mai mari in viitor)

2. Q: O intrebare pt. domnul Papageorgiadis: de ce agentiile imobiliare ne prezinta pretul pe metrul patrat CONSTRUIT si nu pe cel UTIL? In grila notarilor este referentiat cel UTIL.

IP: Când un dezvoltator vinde un apartament, vinde suprafața construită. Clientul nu cumpără doar apartamentul în sine, devine proprietar parțial și pe teren și spațiile comune. Când cumpără un apartament vechi, cumpără doar suprafața utilă ( și, în anumite cazuri, parte din teren care îi aparține). Mulți agenți nu acordă atenție acestei distincții și, ca atare, nu explică toate aceste detalii clienților. În plus, clienții nu vor să plătească pentru servicii extra. Din câte știu eu, dumneavoastră plătiți notarul, acesta reprezentând statul în tranzacție și fiind mai bine pregătit.

Asta nu este o scuză, însă. Sunt de acord că brokeri imobiliari ar trebui să fie mai bine organizați, educați și gata să răspundă la orice întrebare și să poată explica clienților lor orice aspect al tranzacției. Însă acești clienți ar trebui să și plătească munca acestui profesionist. “You pay peanuts, you get monkeys” (Plătești alune, primești maimuțe), spun englezii.

3. Q: Vreau sa cumpar un apartament în Iasi ce ar trebui sa stiu inainte sa-l cumpar eu find crescut la tara. Va multumesc la toti care îmi acorda putin ajutor

IP: Am scris o intreaga carte pe aceasta tema! Zeci de raspunsuri cu privire la toate aspectele pe care trebuie sa le cunoasteti inainte sa cumparati o proprietate. Va rog sa ma scuzati dar nu pot repeta totul aici!

Cateva sfaturi:

– Cel mai mic pret nu este si cel mai bun

– Luati in calcul costurile renovarii

– Cumparati ce aveti nevoie, nu ce va spun altii ca este bine (PENTRU EI) sa va vanda

– Aveti rabdare, va dura ceva pana cand veti gasi ceva care sa vi se potriveasca

– Fiti gata sa negociati insa direct cu proprietarul. Nu acceptati sa negociati (sau chiar si sa spuneti pretul) oricarui “taximetrist” care va va spune “spuneti-mi cat oferiti ca sa informez proprietarul”. Cereti si insistati sa va intalniti cu proprietarul direct.

Mult noroc!

4. Q: Dupa trei ani de zile, daca e s-o spunem pe aia dreapta, casele si apartamentele din romania tot au un randament de 300-400% la zece ani. ce era pe piata in 2000-2002 la 18-20.000 de euro, un apartament cu 2 camere in bucuresti, se da azi la 60.000 si asta dupa marea criza. Putem vorbi de o criza adevarata in aceste conditii?

IP: Pentru a putea calcula, haideti sa comparam preturile din 2011 cu cele din 2001. Sa presupunem ca preturile din 2001 erau la un nivel de 20.000 euro (pentru un apartament cu doua camere, in Bucuresti) si ca preturile de astazi sunt la un nivel de 60.000 euro. 1.Cat a crescut inflatia in aceasta perioada? Cred ca a crescut de mai mult de 3 ori. 2. Cat a crescut PIB-ul in acesti 10 ani? Am venit in Romania in 2004 si PIB-ul oficial din 2003 era de aproximativ 3.5-4 ori mai mic decat PIB-ul de astazi, dupa criza. 3. Acum 10 ani nu aveam nici macar un sfert din tranzactiile pe care le avem astazi. 4. Acum 10 ani nivelul capitalului strain investit in piata imobiliara romaneasca era la jumatate fata de cel actual. 5. In 2001, erau doar cateva mii de oameni cu acces la credite rezidentiale. Acum exista cateva milioane. Ce incerc sa subliniez este ca nu este relevant sa comparam 2001 cu 2011. Pentru o tara ca Romania este ca si cum am compara doua secole diferite, deoarece progresul pietei din Romania a fost mult mai rapid decat cel intalnit in mod normal in Europa. PS: Daca programul Prima Casa nu ar fi existat, pretul unui apartament cu 2 camere in Bucuresti ar fi mult mai mic de 60.000 euro. Poate cineva sa nu fie de acord cu asta?

5. Q: Care este timpul optim de recuperare a investitiei pt un apartament cumparat pt a fi dat spre inchiriere?

IP: As spune 10-12 ani (8-10%) dar ar fi bine si 16-20 ani (6-6%). Depinde de proprietate, strategia de investitie si mult mai multe.

Tineti cont, totusi, ca atunci cand calculam, luam in considerare tot pretul, nu doar cel platit proprietarului. Adaugati taxele, costul renovarilor. In plus pentru venitul annual, trebuie reduse din chirie orice costuri sau taxe pe care le primiti. Apoi veti avea raspunsul pe care il cautati.

6. Q: Buna ziua! Vreau sa achizitionez o casa in Bucuresti. Casa care corespunde cel mai bine cu nevoile familiei mele, am gasit-o in Ferentari! Sora mea nu e de acord sa ma ajute sa achizitionez aceasta casa pentru ca e FERENTARI! Care este misterul cu acest Ferentari???

IP: Pai asta este un subiect delicat. Ferentari este un cartier cu o reputatie foarte proasta si este considerat unul dintre cele mai proaste 3 cartiere din Bucuresti. Cunosc persoane care locuiesc acolo si nu au nici o problema insa sunt si multi altii care au tot felul de povesti. Insa inainte sa va decideti, va sugerez sa investiti o saptamana-doua saptamani din viata dumneavoastra si sa mergeti acolo in fiecare zi (si noapte), sa vorbiti cu oamenii, sa puneti intrebari. Este o decizie importanta si nu ar trebui sa faceti “ce vi s-a spus”.

7. Q: Ce tip de investitii imobiliare credeti ca ar fi cele mai profitabile pe termen lung pentru un cumparator care dispune de un buget de 100.000 de euro?

IP: Voi pregati o analiza pe blogul meu in legatura cu acest subiect in iulie. Intrebarea principala este ce tip de investitor sunteti. Aceleasi medicamente nu functioneaza pentru toti pacientii.

In orice scenariu, din cauza perioadei turbulente prin care trecem, v-as sugera ca cel putin 30-50% din capitalul dumneavoastra sa ramana la banca, intr-un depozit de 3-6 luni.

Exista optiuni pentru investitii imobiliare, actiuni sau alte tipuri de investiti si daca imi dati mai multe detalii despre profilul investitiilor dumneavoastra va pot da mai multe propuneri.

Spre exemplu:

Cautati o investitie ce va poate asigura un venit stabil – atunci o proprietate mai mica care genereaza venituri este ceea ce cautati.

Sunteti in cautare de proprietati cu apreciere viitoare – va puteti indrepta spre piata de terenuri etc.

Nu exista o regula de baza pentru toata lumea.

Voi pregati o analiza a fiecarui tip de profil de investitor si o voi publica pe blogul meu, insa ar trebui sa consultati si pe cineva (si sa-l platiti) pentru a va putea pregati propriul plan unic, conform cerintelor dumneavoastra personale.

8. Q: Domnule Ilias, aţi vorbit cu câteva ocazii despre potenţialul pe care îl repezintă România şi punerea în valoare a acestuia pentru a atrage investitorii. Eu însă, dacă analizez prin comparaţie, observ numai dezavantaje faţă de alte ţări apropiate: birocraţie, corupţie, taxe mari, etc. Care sunt avantajele ţării noastre pe care le observaţi dumneavoastră?

IP: Ai dreptate. Doar în România există birocrație și taxe. În alte țări oamenii apasă pe un buton și primesc totul la ușă, plus că nu trebuie să plătească taxe deloc. Hai să fim un pic mai pragmatici. Există foarte multe probleme în România și pot numi încă 100 de lângă cele menționate mai sus. Însă, în același timp, majoritatea problemelor sunt comune cu alte țări, plus că unele sunt ușor de rezolvat, odată ce societatea va decide să mărească responsabilizarea socială. Taxele aici nu sunt mari. Bulgaria, care are taxe mai mici, este, în schimb, una dintre cele mai sărace țări din UE, pentru că nu numai taxele fac diferența. Sunt de acord, există nenumărate lucruri care ar trebui făcute, însă eu continui să văd paharul ca fiind „pe jumătate plin”. Unele dintre avantajele pe care le văd în această țară:

• Locația, care ii permite să aibă un rol foarte important în mediul politic și economic european (și nu numai)

• Faptul că „totul aici urmează să fie făcut” (când în majoritatea celorlalte țări europene totul este făcut deja). Mai devreme sau mai târziu vom începe să construim autostrăzi, case noi și toate proiectele de care avem nevoie. Asta va aduce o creștere reală, sustenabilă în timp ce în alte țări toate aceste lucruri s-au făcut deja și nu se vor mai face o dată.

• Energia Verde: România are un potential fantastic. Alte țări sunt mai organizate însă le lipsește potențialul. Așa ca ne rămâne să ne organizăm și să atragem investiții de pe 10 miliarde de euro.

• Imobiliare: În majoritatea țărilor totul este construit, majoritatea oamenilor au o nouă casă, cumpărată în ultimii 20 de ani (sau închiriează o proprietate care se potrivește cerințelor acestora). România este încă la începutul acestui proces și are, pe puțin, 30 de ani să construiască case pentru oameni care își vor cumpăra prima casă.

• Societatea: Am facut câțiva pași, însă cred că situația nu se poate decât îmbunătății de acum înainte.

• (Știu că nu vă dau soluții ușoare și nici nu descriu situații în care „banii vor venii mâine, fără nici un efort”, însă România are potențialul să fie un lider regional. Ține de noi să schimbăm și să îmbunătățim lucrurile un pic câte un pic

Pentru mine toate problemele sunt o oportunitate de a ne schimba, de a fi mai buni, de a surprinde Europa și de a câștiga. Întrebarea este doar una: Sunteți dispuși să faceți asta? Sau preferați să stați pe canapea, să vă uitați la televizor si să vă plângeți de situație, când de fapt și noi contribuim la această stare de fapt?

9. Q: Cum explicati faptul ca in doua orase comparabile din toate punctele de vedere, Cluj si Timisoara, diferenta de pret pe rezidential este asa de mare? La Timisoara se cere si se vinde sub 800 de euro/mp, la Cluj se cere peste 1.000. Vorbim de preturi medii, deci comparabile. Mai e loc de scaderi la Cluj?

IP: Cluj este piata relativ inchisa. Asta a pastrat competitia la un nivel scazut si nu a permis multor jucatori straini sa intre pe piata. Dezvoltatorii locali au realizat mai putine proiecte, avand mai putina competitie si o cerere mare pe piata.

Timisoara este o piata complet diferita. Zeci de mii de italieni sunt implicati si multi straini au dezvoltat (sau au incercat sa dezvolte) proiecte imobiliare. Competitia a fost si mai este mare, mai multe incidente negative au scazut increderea clientilor si acum cererea nu mai este la fel de mare.

Unii oameni au adus vorba si de calicatea constructiei, considerand ca in Cluj aceasta este mai buna decat in Timisoara. Nu stiu daca asta este adevarat. Care este opinia dumneavoastra?

10. Q: Cat este TVA-ul la vanzarea unui apartament? TVA se adauga la pretul ce vreau sa-l obtin si ce rezulta se trece in anunt? Multumesc!

IP: TVA-ul se plateste la pretul final. Personal prefer reclamele unde TVA-ul este mentionat separat deoarece, de multe ori, putem cumpara o proprietate fara sa platim TVA (spre exemplu, daca este o proprietate veche, proprietarul decide daca vrea sa primeasca TVA sau nu, din cate stiu eu). Asa ca va sugerez sa va informati consultantul si potentialul client ca vreti “ACEST pret plus TVA”. Asa este corect pentru toata lumea. Dupa aceea devine treaba contabilului sa stabileasca detaliile tranzactiei.

11. Q: Ce amenzi se dau daca am spart un perete si nu am cadastru si aprobare?

IP: Pentru acest lucru este mai bine sa va adresati autoritatilor sau sa vorbiti cu cineva care cunoaste amenzile. Asa ca informatie: nu va puteti imagina cate tranzactii au fost blocate sau anulate pentru ca proprietatrii nu au avut un document de cadastru valid sau o carte funciara. Sa aveti toate documentele proprietatii in ordine nu este doar “o optiune”, este o investitie pentru dumneavoastra si familia dumneavoastra.

12. Q: Vorbiti despre o lege imobiliara. La ce l-ar ajuta acest lucru pe omul de rand? Pe vanzator si pe cumparator? Sper ca proiectul dvs nu se refera la a obliga oamenii sa faca tranzactii doar prin agentii. Care e viziunea dvs?

IP: Din cate stiu nu am anuntat vreun proiect nou de lege pentru imobiliare. Vorbesc despre necesitatea unui astfel de proiect si sunt pregatit sa sprijin orice initiativa serioasa in aceasta directie.

Am si eu propriile opinii si idei, insa nimeni nu mi le-a cerut pana acum asa ca prefer sa le pastrez pentru mine. Pana la urma, vreau ca acest proiect sa se realizeze si nu ma intereseaza sa fiu liderul acestei initiative. Daca este ceva serios, voi fi incantat sa ma alatur.

Omul de rand este primul care va beneficia de pe urma unei legi pentru domeniul imobiliar daca aceasta lege stabileste transparenta, proceduri si alte mijloace importante ce vor proteja partile implicate intr-o tranzactie. Majoritatea oamenilor se plang despre situatia actuala a pietei insa le este si frica de orice schimbare sau imbunatatire. Punctul meu de vedere este ca o lege care poate clarifica aceste lucruri este singurul mijloc de protectie pentru oamenii de rand. Rechinii nu au nevoie de lege ca sa-i protejeze.

13. Q: Cât de corelate sunt costurile de construcţie, cu preţul apartamentelor şi caselor?

IP: Într-adevăr sunt corelate. Știu că în perioada 2007-2008 situația a scăpat de sub control (mai ales pentru că majoritatea apartamentelor au fost construite pentru a fi vândute străinilor, nu pentru utilizatorii români finali) dar acum lucrurile s-au schimbat. De aceea, ne este teamă că o creștere a materialelor de construcții ar putea forța dezvoltatorii să ridice prețurile în proiectele lor viitoare.

14. Q: Domnule Ilias Papageorgiadis, până unde pot scădea preţurile în România, dacă mai pot scădea?

IP: Asta este o întrebare mult prea generală pentru a putea ajuta. În principiu, se poate spune că am atins un nivel de stabilitate și nu ne așteptăm la un declin major în următoarea perioadă. Bineînțeles, situația s-ar putea schimba (din cauza programului Prima Casa 4 sau a problemelor economice internaționale etc.). Dacă vrei opinia mea în calitate de cumpărător, nu aș căuta în perioada asta doar cel mai mic preț posibil. Aș încerca să combin un preț scăzut cu cea mai bună proprietate de pe piață. Locația, standardele de calitate și alți factori m-ar putea determina să plătesc mai mult pentru proprietatea potrivită, decât să cumpăr proprietatea greșită dar care este mai ieftină.

15. Q: Cum poti evalua dintr-o prima convorbire telefonica profesionalismul unui agent imobiliar?

IP: In primul rand, daca raspunde la telefon! Sunt multi care, pur si simplu, nu fac asta …

Dupa aceea:

– Va vorbeste intr-un mod politicos?

– Este arogant?

– Cunoaste proprietatea de care sunteti interesata?

– Va ghideaza intr-un mod eficient pentru ca sa puteti primii informatiile de care aveti nevoie?

– Poate raspunde la intrebari?

– Considerati ca stie despre ce vorbeste?

– Va suna inapoi daca va promite ca o va face?

– Stabileste o intalnire la biroul sau inainte sa mergeti sa vedeti proprietatea? (mi se pare normal sa faca asta …)

– Va intreaba care este pretul dumneavoastra final? (ma enerveaza cand vad oameni care nu ma cunosc incercand sa negocieze in numele clientului lor)

Va pot spune si mai multe, dar cred ca este suficient pentru inceput. Va este de ajuns?

16. Q: Buna ziua. Pot cumpara o casa undeva la tara prin programmul “Prima Casa”?Multumesc.

IP: Daca este prima dumneavoastra casa, atunci cred ca este posibil. Insa pentru o a doua casa, o casa de vacanta etc, nu, pentru ca nu sunt incluse in acest program. Asta este “prima casa”, nu “prima garantie” si statul sprijina persoanele care isi cumpara prima casa, nu le ofera prima garantie de stat ca sa isi cumpere ce vor.

17. Q: Doresc sa imi cumpar o casa cu venituri din starinatate ….se poate in ROMANIA……?

IP: In trecut era destul de simplu insa nu mai este. Exista cateva banci prezente in Romania care au filiale “romanesti” in alte tari. Erau mai flexibile in a da credite emigrantilor romani, pentru a cumpara o proprietate in tara. Acum situatia este diferita.

Odata cu criza, bancile au devenit mai atente in ceea ce priveste portofoliul lor de imprumuturi. De aceea va sugerez ca intai sa identificati daca exista banci romanesti cu filiala in tara unde locuti sau o banca straina care are filiala in Romania. In cazul bancilor straine, intrebati daca exista colaborari cu colegii lor romani si daca ofera acest produs bancar. De acolo va vor ghida ei. Acelasi lucru il puteti face si cu bancile romanesti prezente acolo.

18. Q: exista foarte multe case pe care proprietarii le intituleaza “de lux”. Daca mergi pe un site de afara si vezi cum arata o casa de lux iti dai seama ca de fapt luxul la noi inseamna faianta, termopane, fantani artificiale in living , pitici in gradina si mult kitch. Oricum 99% din case nu au nici un fel de arhitectura si arata ca niste cotete. E jenant pentru tara asta. Sper sa fie in viitor bani ca sa daramam ce se construieste acum.

IP: Sunt complet de acord cu dumneavoastra. De aceea intru, de multe ori, in dezacord cu unii proprietari care au impresia ca detin “turnul Eiffel”. Insa asta este ceva aproape “standard” pentru piata de aici si cand le spui oamenilor adevarul, se supara si nu mai vorbesc cu tine (de multe ori intra pe forumuri sau site-uri si te injura).

Insa pot intoarce comentariul dumneavoastra. Cand avem, cu adevarat, o proprietate de lux, vrem, cu adevarat, sa platim pentru ea? Sau incercam sa o cumparam pe gratis si spunem ca toate investitiile facute “nu sunt importante”?

Plus o ultima intrebare: considerati ca am atins un nivel, noi ca societate, sa intelegem gusturile avansate si designurile cladirilor construite in tari cu 50-100 de ani de traditie? Prea multe persoane considera “frumos” ceva urat pur si simplu pentru ca asta este tot ce stiu. Aceasta situatie are nevoie de timp pentru a se schimba…

19. Q: Domnule Ilias, apartamentul pe care doresc sa il cumpar ma angajeaza la un credit pe o perioada de 30 de ani. Este foarte posibil ca la momentul acoperirii creditului, apartamentului sa ii “expire termenul de valabilitate”. Cum pot sti care este durata de viata a unui imobil si daca nu este nou in momentul cumpararii, cati ani de viata i-au mai ramas?

IP: In primul rand acesta este un risc pe care vi-l asumati atunci cand cumparati un apartament vechi. Expertii spun ca ciclul de viata al unei cladiri este de 40 de ani, asa ca va puteti imagina ca sunt multe care au depasit perioada de valabilitate. Am scris mult despre acest subiect pe blogul meu, daca ma contactati si imi dati emailul dumneavoastra, va pot transmite link-urile.

Cum afli viata cladiri inainte sa o cumperi? Simplu, platind expertii. Cu o renovare-consolidare adecvata ciclul de viata poate fi prelungit la sute de ani. Insa, din pacate, in majoritatea cazurilor proprietarii refuza sa investeasca in propriile proprietati si apoi dau vina pe stat pentru orice problema care apare).

20. Q: de ce nu afisati fotografii cu apartamentele care le vindeti? De ce nu invatati sa fiti profesionali stimati imobiliari?

IP: Aveti dreptate. Dar in multe cazuri:

• Proprietarul nu vrea.

• Agentul nu a fost acolo sa vada proprietatea (era ocupat pe hi5 sau in alta parte)

• Agentul nu are proprietatea si a copiat-o de la altcineva.

• Agentului/companiei ii este frica sa puna fotografiile deoarece exista sansa ca potentialii clienti sa se duca direct la proprietate, sarind peste agent.

Asa ca intr-o piata fara reguli, unde majoritatea oamenilor vor sa evite toate costurile posibile si vor ce-i mai bun (dar pe gratis), nu este usor sa implementezi seriozitate.

Comenteaza peblogul lui Ilias Papageorgiadis.