AUDIO Consultantul financiar Dan Bunea: "Am curaj sa pun pariu ca bancile nu vor relua creditarea prea curand"

„Ca manager bancar niciodata nu o sa sustin avansul minim. Din punct de vedere al normelor de prudentialitate bancara, nu este suficient. In aceste conditii, in clipa cand se trece la executare probabilitatea este foarte mare de a nu putea sa recuperezi 90% plus dobanzi, comisioane, si altele”, a explicat consultantul financiar Dan Bunea, in cadrul unui interviu acordat HotNews.ro, referitor la Programul Prima Casa. Acesta a mai spus ca preturile pe piata imobiliara trebuie sa scada.

Asculta interviul integral

Descarca interviul in format MP3

Principalele idei din interviul acordat HotNews.ro:

•  

  In prezent: senior partner si general manager DTD TEAM ADVISORY SERVICES (servicii de consultanta in afaceri si management, inclusiv management financiar). Inainte de iulie 2007 – Vicepresedinte executiv BCR; membru in consiliul director Banca Anglo-Romana, presedintele consiliului director BCR Chisinau, presedintele consiliului director BCR Securities.; Director BCR – Piete de Capital; membru in Consiliul Bursei de Valori Bucuresti; presedinte si CEO BRD Invest SA

   

   

  Dan Bunea: puncte de reper din CV

  Va spun totul sub rezerva faptului ca nu am vazut nimic scris, nici nu stiu daca a vazut cineva ceva scris, nu am vazut decat declaratii, opinii si comentarii.

• Deocamdata nu exista niciun fel de lege, regulament, norma, procedura ceva clar. In calitate de profesionist in domeniul bancar parerea mea este ca nicun manager nu poate sa faca o analiza si sa pregateasca documentatia pentru ca nu are pe ce sa lucreze. Atentie, va trebui o documentatie foarte clara dupa care va exista o perioada de analiza si niste norma in cadrul fiecarei institutii.
• Al doilea aspect, un lucru foarte important: dincolo de modul de finantare al cumpararii acestor apartamente cred ca lucrul principal la care trebuie sa ne uitam in Romania este piata imobiliara, care nu a fost caracterizata de echilibrul intre cerere si oferta. Acum oferta este foarte mare iar cerarea nu o satisface fiindca preturile sunt foarte mari. Piata impobiliara trebuie ca preturiler sa ajunga la un nivel corespunzator veniturilor din Romania. Daca nu ne raportam la acest lucru s-ar putea sa vedem ca niciun fel de program nu va avea succes.
• Din calculele mele si asa cum am mai discutat , far un avans de minimum 30% nu se poate cumpara cu credit in Romania o casa de 100.000 de euro. Acum, raportandu-ne la acest avans de 5%, inseamna ca e corect, vorbim despre apartamente, propriettai, la 60-70.000 de euro. In acest caz, exista premisele ca programul sa aiba succes.
• Ca manager bancar niciodata nu o sa sustin acest avans minim, din punct de vedere al normelor de prudentialitate bancara, nu este suficient. In aceste conditii, in clipa cand se trece la executare probabilitatea este foarte mare de a nu putea sa recuperezi 90% plus dobanzi, comisioane, si altele.
• Legat de garantia de 60.000 de euro; daca vorbim despre o garantie de stat, ea trebuie sa aiba anumite caracteristici ca sa poate fi acceptata si in acelasi timp sa discutam si despre un avans de 5%. Deci eu, ca bancher, ar trebui sa am confortul ca aceasta garantie imi acopera din prima zi a creditului valoarea creditului acordat si toate celelalte cheltuieli ale mele: comision de analiza, de rambursare anticipata, comision de evaluiare si toate celalalte.
• Garantia trebuie sa constituie titlu executoriu, sa poata fi executata imediat. Trebuie sa nu fie in nicun fel legata de proceduri, de executarea unei ipoteci, de anumite proceduri de autorizare si in acelasi timo trebuie sa fie lichida, sa fie executata in ziua imediat urmatoare in care nu s-a rambursat creditul. Orice timp care curge reprezinta pentru mine cheltuieli, tocmai pentru ca ca nu am decat 5% avans.
• Fondurile de garantare nu au lichiditate pentru a acoperi 100% garantiile; daca vin la executare toate in acelasi timp. Exista un risc si de a accepta garantiile fondurilor de garantare; apoi este nevoie si aici de o perioada de analiza, care lungeste procedurile, si apoi de acceptare la plata si de plata garantiei; pe langa asta mai este si un cost care se suporta.
• Legat de trecerea casei in proprietatea MFP, in caz de neplata a ratelor: ar trebui sa existe un sistem de contracte, contractul de credit, un contract de garantie incheiat cu statul si alt contract aditional sau parte a contractului de garantie cu statul, in care sa se spuna si ca se transfera drept plata contra garantiei platite, apartamentul in proprietatea MFP.
• Prin aceasta ipoteca statul nu este acoperit integral. Sa nu uitam ca normele de la BNR prevad avans de 30%. Deci in primul rand este vorba despre prvederea 30% care trebuie modificata si apoi prevederea referitoare la garantii accesorii – chiar daca exista, ele nu se accepta 100% in calculul coleteralului ci numai in proprotie de 60%
• Banca Nationala trebuie sa vina neaparat cu niste modificari de regulament in mod formal, si nu informal. Motivul: este necesar acest lucru la analiza realizata de catre managementul bancilor straine
• Nu sunt de acord cu un avans procentuaal, dupa mine reprezinta o metoda articmetica de analiza a riscului. Cineva poate sa aiba venit de 500 euro, altcineva de 5000 de euro, capacitatea de plata poate fi mult mai ridicata. Asta e greu de pus in practica.
• Daca ne raportam la o anumita rata a creditelor neperformante, oricum nu putem sti care va fi ea in viitor. Tendinta va fi clar de crestere. Oricum, nu suntem in criza economica. Trecem printr-o relativa criza financiara… adica – bancile incep sa fie supuse la o presiune asupra constituirii de provizioane, asupra costurilor finantarii, necesitatea de a se capitaliza.
• Adevarata criza financiara ar insemna lichiditate zero, blocarea operatiunilor interbancare.
• Din punct de vedere economic, nu suntem in criza, trecem printr-o perioada de contractie economica, dar economia inca functioneaza. Criza inseamna somaj scapat de sub control, inseamna prabusirea preturilor, inclusiv in doemniul imobiliar. Cand o se vedem preturi de sub 200 euro/mp atunci o sa putem spune ca este criza in Romania. Cand o sa vedem faptul ca a explodat cursul de schimb, o sa fie criza in Romania. Tot atunci o sa vedem si ca nu mai avem produse din import datorita cursului; incapacitate de plata; practic bancile se vor trezi cu provizioane, probleme de lichiditate, deci noi acum am vazut o criza financiara care s-a relectat intr-o regiune economica.
• Personal cred ca nu vom ajunge la o criza. Cred ca recesiunea se va mai manifesta – prin cresterea somajului; iar bancile nu vor relua pe un palier consistent finantarea, daca o vor relua. Economia romaneasca este nerestructurata.
• Pe termen scurt importanta este crearea de locuri de munca si in anumite domenii, in anumite zone in care se poate crea productie sau servicii – sa aiba impact pozitiv imediat asupra economiei si aici sunt 2 zone: zona infrastructurii, in care este foparte ursor sa te apuci sa construiesti in momentul de fata si depinde numai de noi – este ceea ce ne-ar permite pe teremen scurt sa cream locuri de munca. Pe verticala – materiale de constructii, transport si altele. Apoi, este domeniul agriculturii dar desigur si aici trebuie investitii.
• Preturile pe piata imobiliara trebuie sa coboare. Altfel… eu nu stiu ce se mai intampla cu tara asta
• Comisionul de rambursare anticipata este un cost pe care banca si-l asuma , nu poti sa finantezi case pe 30 de ani cu depozite la o luna. Este un cost suplimentar pe care banca trebuie sa-l suporte. Atunci trebuie sa-l suporte cineva. Daca ma-ntrebati pe mine, Va fi un cost care va fi ascuns in alte comisioane sau in marja de dobanda.
• Bancile nu cred ca vor fi foarte incantate sa participe la acest program, dar oficial vor spune ca participa, se vor duce la discutii
• S-ar putea finaliza totusi cu succes daca se vor lamuri toate problemele tehnice.