Blocurile vechi construite in anii comunismului: Elemente pozitive si negative ale optiunilor principale rezidentiale ale tarii

Unul din cititorii fideli ai articolelor mele, Dl. Pedro Matos, mi-a trimis o intrebare foarte interesanta. Dl. Matos este un cetatean strain ce traieste in Romania si intreaba acelasi lucru pe care il intreaba mii de oameni: ce se va intampla cu blocurile vechi din Bucuresti?

Iata intrebarea lui Pedro:

„Draga Ilias,

Intrebarea mea este simpla: crezi ca exista o piata pentru reconditionarea caselor si a cladirilor de apartamente din Bucuresti? Este aceasta o optiune viabila din punct de vedere tehnic, economic si social sau miile de blocuri construite in anii comunismului vor fi demolate in timp pentru a face loc unor cladiri mai noi si mai moderne. Totodata, ce sanse dai posibilitatii de extindere spre zonele limitrofe ale Bucurestiului in urmatorii 10-20 de ani?

Cu stima,

Pedro Matos”

(Va rog sa retineti ca aceasta analiza se bazeaza exclusiv pe punctul de vedere al unui analist imobiliar, eu nefiind arhitect, inginer sau expert in dezvoltare urbanistica pentru a putea exprima o opinie ce tine de aceste domenii.)

Blocurile vechi: situatia actuala

Romania (si in special Bucurestiul) este plin de blocuri vechi construite in anii comunismului. Acestea pot fi gasite cam peste tot si reprezinta cel mai vizibil semn lasat in urma de fostul regim si care arata modul de gandire al acestora. In acei ani a fost pus in practica un program masiv de constructie de apartamente ce au creat cartiere noi in majoritatea oraselor tarii (in Bucuresti: Titan, Militari, Drumul Taberei, Berceni, etc.) sau au „injectat” cladiri de acest tip in zone cu un alt specific urbanistic.

Putem spune astazi ca avem 3 categorii de blocuri comuniste:

* Cele construite inainte de 1970.Sunt construite in toate zonele, chiar si in cele mai „scumpe”. Nivelul de calitate a fost determinat de obicei de motive diverse dar rezultatele sunt mereu aceleasi. Multe dintre ele au fost serios deteriorate de cutremurul din 1977 si in plus, acestea si-au atins sau chiar au depasit perioada de folosinta planificata;

* Blocurile construite la sfarsitul anilor ’60 si pana in 1977. Aceste cladiri sunt mai bune decat cladirile mentionate anterior dar fara imbunatatiri „dramatice”. Si acestea isi vor atinge in curand limita maxima a „duratei de viata”;

* Blocurile construite dupa 1977 (in special dupa 1980). Acestea sunt „cele mai cautate” dintre cladirile vechi. Nu numai ca sunt mai noi dar aceste cladiri au fost construite dupa standarde mai stricte pe care Romania le-a implementat dupa cutremurul din 1977. Daca ar fi macar putin reconditionate, acestea ar putea fi considerate cea mai buna optiune pentru investitie si ar putea fi chiar mai bune decat blocurile noi.

Blocurile vechi: elemente pozitive

* Calitatea constructiei este (mai mult sau mai putin) buna. Dupa 30-60 de ani ele sunt inca aici si gazduiesc milioane de oameni in ciuda problemelor minore pe care le au. Multi oameni spun ca „pe vremuri se construiau cladiri mai bune” si nu gresesc;

* Sunt construite in toate zonele bune ale oraselor. Aproape de centru sau parcuri, aproape de statiile de metrou sau alte mijloace de transport in comun, aceste blocuri sunt o parte a dezvoltarii urbane a Romaniei si au fost componenta principala a programului de constructie de case din Romania;

* Costuri mai reduse de intretinere. Caldura este mai ieftina decat in cladirile noi similar cu majoritatea celorlalte costuri ale acestor cladiri. Intr-o perioada de criza, fiecare euro conteaza;

* Fara timp de asteptat, fara riscuri majore de suportat. Acestea sunt… gata. Dupa toate scandalurile cu oamenii care-si pierd banii in proiecte in dezvoltare, cladirile vechi par o solutie „mai sigura si mai rapida” pentru toata lumea;

* „Este mai bun raul pe care-l cunosti”. Nu radeti! Aud multi prieteni romani care-mi spun ca prefera sa cumpere apartamente in cladiri mai vechi pentru ca stiu cam tot ce este de stiut despre ele si stiu la ce sa se astepte. O situatie complet diferita in cladirile noi unde oamenii se confrunta cu probleme neasteptate;

* Ar trebui sa fie mai ieftine. Pretul oficial al acestor apartamente este mai mic decat al unei proprietati noi. (Oamenii insa uita sa adauge costurile renovarii, etc.)

Blocurile vechi: elemente negative

* Sunt pur si simplu vechi! Indiferent de ce ai face, timpul actioneaza impotriva lor si a valorii viitoare;

* Constructiile sunt de ceva timp asa ca rezistenta pe viitor este pusa sub semnul intrebarii. In special cladirile neconsolidate construite inainte de 1977 au o mare probabilitate de a pune in viitor probleme proprietarilor;

* Nu exista parcari. Au fost construite intr-o perioada in care numarul masinilor era mic si aglomeratia din traficul zilelor noastre era necunoscut. Iata de ce in zilele noastre este aproape imposibil sa gasesti loc de parcare in zonele cu multe blocuri vechi. (Nu uitati insa ca majoritatea oamenilor isi doresc parcari gratuite si nu ar aprecia parcari cu plata.);

* Design interior in stil… comunist. Aceste cladiri au fost construite pentru un cu totul alt tip de oameni cu nevoi diferite. Acesta este motivul pentru care astazi multe dintre ele pur si simplu nu mai corespund nevoilor noastre actuale (putem spune aceste lucruri astazi fara a ne mai ascunde);

* Un sir nesfarsit de „mici probleme”. Tevile si cablurile au fost distruse dupa decenii de folosinta si trebuie inlocuite. Unii vecini nu respecta vreo regula sau lege (sau chiar pe ei insisi). A cumpara un apartament vechi inseamna ca trebuie sa accepti si trecutul acelei caldiri;

* Necesita de obicei costuri suplimentare pentru consolidare si renovare. La calcularea costurilor de ce nu adaugati si costurile renovarii? Cunosc oameni care au cheltuit in plus pentru renovare 40% din pretul platit pentru apartament si astfel au platit mai mult decat pentru un apartament nou (trebuie spus insa ca si unele apartamente noi necesita renovare). Cum ramane cu consolidarea cladirii? Mai devreme sau mai tarziu veti plati si pentru aceasta…

* Cu exceptia cladirilor situate in zone de top, toate celelalte cladiri vor experimenta in viitor scaderea pretului. La ce va asteptati de la o cladire veche? Va asteptati sa-si pastreze pretul sau poate chiar sa creasca? Este un lucru normal ca pentru toate cladirile vechi cu exceptia cladirilor situate in zone foarte bune, preturile sa scada in timp. De ce? Pentru ca mai devreme sau mai tarziu, blocuri noi mai bine construite si pe care oamenii sa si le permita vor aparea pe piata si acestea vor „inghiti” o buna parte din cerere. Vremurile in care oamenii aveau nevoie de o proprietate (indiferent de cat de buna sau proasta), pentru care plateau 0 Lei pentru intretinere si a carei valoare crestea luna de luna, s-a terminat. Chiar daca oamenilor le place sau nu anii ce vin vor modifica modul in care functioneaza piata imobiliara din Romania.

Care este parerea Dumneavoastra?

Maine: Ce ar trebui sa facem cu vechile blocuri? Sa le reconditionam sau sa le demolam?

Comenteaza pe blogul lui Ilias Papageorgiadis.