Ce inseamna sa vinzi ieftin apartamentele ANL: pietele din SUA si Anglia ne spun ce va urma

Cu numai cateva zile in urma, Guvernul a anuntat luarea unei noi masuri in privinta ANL. Sunt aproximativ 20.000 de apartamente la preturi reduse pentru toata lumea in toata tara. Chiriasii acestor apartamente platesc o chirie foarte mica Statului, acum avand dreptul sa cumpere apartamentul pe care il ocupa. Prin urmare, un stoc major de proprietati isi va face intrarea pe piata. Care va fi impactul pe piata constructiilor si imobiliara?

De ce cresc sau scad preturile in SUA sau Anglia, doua piete foarte mature?

Nu am suficient timp sa urmaresc toate articolele importante din presa internationala. Cel de-al treilea frate al meu, traind in Suedia, o face. De aceea mi-a trimis saptamana trecuta o analiza care a fost publicata in revista The Economist pe 11 Februarie. In acesta se explicau de ce au ramas blocate preturile in SUA si de ce in Anglia acestea au inceput sa creasca. Autorul considera cresterea preturilor din Anglia “artificiala si nesustenabila”. Iata, pe scurt, citeva concluzii:

„SUA: Preturi blocate pentru inca 2 ani. Oferta prea mare, cerere mica…”

SUA este o piata bine reglementata, cu statistici in care poti avea incredere. Autorul a explicat pe scurt ca piata va ramane blocata cel mai probabil pentru ca:

* Intre 2002 si 2006 au fost livrate 12 milioane de apartamente noi, in vreme ce gospodariile noi au fost in numar de doar 7 milioane.

* Bancile vor scoate la vanzare in urmatorii doi ani apoximativ 5 milioane de locuinte ai caror propietari au fost executati silit. E vorba despre “foreclosures” (la preturi “foarte competitive”).

Aceasta inseamna ca stocul va fi imens si o parte din el se va vinde la preturi reduse. Acest lucru va bloca piata pentru inca vreo doi ani (cel putin, as adauga eu), pana cand toate aceste unitati vor fi vandute. Si se asteapta ca piata sa ramana la acest nivel, mai jos decat media post-1968.

“Anglia: Oferta mai mica decat cererea, si totusi preturi mari!”

In Anglia situatia este total opusa.

* Pe parcursul ultimilor zece ani au aparut mai multe gospodarii decat apartamente livrate.

* In 2009 au fost executati silit propietarii a 50.000 de aprtamente, un numar nesemnificativ pentru o economie de talia celei britanice.

Stocul era foarte redus si cu putin ajutor din partea Statului piata a devenit “mai putin rea” decat cea din SUA. Autorul afirma insa ca o gaseste a fi inca scumpa comparativ cu cea SUA si se asteapta ca piata engleza sa intre in declin. “Revenirea preturilor caselor britanice este construita pe nisip” este titlul acestui articol…

Romania: adaugam oferte la pret redus pe o piata “suprasaturata”

Sa trecem la Romania acum. Avem un stoc mare de apartamente nevandute (de obicei multe dintre ele aflate in zone nepotrivite, cu o calitate a constructiei mediocra etc). Avem o cerere extrem de anemica, care a fortat preturile sa intre in colaps in 2009. Ne asteptam ca bancile sa inceapa sa execute silit debitorii, pentru ca prea multi nu isi achita ratele.

In acelasi timp mai adaugam 20.000 de unitati care se vand la 600 euro/ m.p. (mai mult sau mai putin). Acest pret poate fi numit “foreclosure” sau chiar “fire sale”. De fapt, adaugam o oferta la un pret foarte redus pe o piata deja suprasaturata.

Comparatie directa cu cele nou construite (din pacate)…

Cu preturi ale apartamentelor ANL la niveluri atat de reduse, se va face o comparatie directa cu unitatile nou construite. Multi vor fi tentati sa cumpere din apartamentele ANL, in loc sa cumpere din apartamentele disponibile pe piata. “Proprietarii care cumpara apartamente ANL nu pot vinde in urmatorii cinci ani” mentioneaza una dintre prevederile actului normativ. Dar pot semna un precontract pentru aceasta perioada, nu? Nu s-a mai vazut aceasta tactica si in trecut?

“Dar apartamentele nou construite sunt mult mai bune decat cele ale ANL-ului” vor spune toti dezvoltatorii. Corect. Dar sunt prea multi cei care pur si simplu isi doresc cel mai mic pret cu putinta, la cele mai accesibile preturi. Este criza si fiecare euro conteaza pentru ei. De asemenea, daca este vorba de cineva care nu se pricepe (si nici nu isi doreste sa invete mai multe despre proprietati) i s-ar putea parea “ciudat” sa cumpere un apartament cu 1.200 de euro/m.p. stiind ca undeva in apropiere sunt spre vanzare apartamente cu 600 de euro/m.p.

Piata va fi blocata, dar macar nu permiteti vanzarile prin precontracte

Bineinteles ca nu sunt capabil sa vad imaginea in ansamblu pe care politicienii ar trebui sa o vada. Si nu dispun de consultantii si instrumentele necesare pentru a putea ajunge la cea mai buna concluzie. Dar, dupa cum vad ca stau lucrurile legate de aceasta problema, dupa umila mea parere piata va ramane blocata pentru mult timp. Ar trebui cel putin sa se ia o masura care sa restrictioneze incheierea de precontracte pentru acest gen de apartamente pana va expira termenul de 5 ani. In acest fel, piata pur si simplu va “pierde” 20.000 de potentiali clienti, dar cel putin nu vom avea parte si de lucruri mai rele.

Rezultatul asteptat

* Unii dezvoltatori vor falimenta.

* O mare parte din fondurile pentru programul “Prima Casa” va fi investita in aprtamentele ANL, privand restul pietei.

* Multi alti dezvoltatori vor evita inceperea de proiecte noi inainte ca acesta oferta de apartamente ANL sa fie absorbita de piata. Acest lucru inseamna ca vor amana investitii necesare.

* Proprietarii apartamentelor vechi vor trebui sa concureze cu apartamente mai noi la preturi mult mai reduse.

* Ma indoiesc, de asemenea, ca Statul va aduna prea multi bani din taxe.

PS: Declar ca nu sunt implicat in viata politica romaneasca. Nu cunosc niciun politician si nu am prieteni sau dusmani printre acestia. Textul de mai sus este doar o explicatie a masurilor anuntate, la care se adauga rezultatul pe care eu il prezic ca aceste masuri il vor aduce. Aceasta nu inseamna ca sunt impotriva sau pentru Guvern sau oricine altcineva.

Articol scris de Ilias Papageorgiadis, fost ziarist, actual antreprenor in Romania