De ce atatea noi proiecte de retail acum? Ce stiu retailerii, iar noi nu?

​Ieri am analizat viteza cu care piata imobiliara romaneasca se va reporni doar datorita proiectelor de Retail si Comerciale (gasiti analiza aici). Si cand vorbim despre piata imobiliara, ar trebui sa luam in considerare ca aceasta este locomotiva reala a economiei romanesti, de asemenea. Exporturile sunt importante, productia la fel, dar economia Romaniei are nevoie de piata imobiliara la fel cum un om insetat necesita apa, scrie Ilias Papageorgiadis pe blogul sau.

Cum v-am explicat ieri, brusc am aflat despre noi proiecte de retail si mall-uri. Discutam acest subiect impreuna cu niste prieteni de ai mei si prima lor reactie a fost destul de normala: “De ce acum? “

Parcurile retail / mall-urile: Cele mai mari investitii imobiliare

Cand vine vorba despre investitii imobiliare, proiectele de retail sunt printre cele mai mari. Cum sunt putine proiecte rezidentiale, industriale sau proiecte de birouri depasind 30 de milioane de euro, de obicei parcurile de retail sau un mall sar cu usurinta nivelul de 50 de milioane euro, insumand uneori 60 pana la 100 milioane euro(!)

Un proiect de retail sau comercial genereaza cel mai mare volum de trafic, venituri si potential pentru zona unde va fi construit (presupunand ca va avea success desigur).

Cel mai mare = cel mai atent studiat

Cand un investitor plaseaza 50 – 100 milioane de euro intr-un teren, sperand sa isi transforme proiectul intr-o “fabrica de bani”, este foarte atent la miscarile sale. Este evident ca fiecare investitie trebuie tratata cu atentie, dar in special acestea nu necesita doar grija, atentie si bani, dar si nivel avansat de expertiza, avand in vedere fatul ca acestea sunt proiecte foarte complicate.

Acesta este motivul pentru care esuarea unui mall sau a unui parc de retail deriva din lipsa studiului (sau studiul / abordarea gresit(a) a proiectului). Acest aspect include locatia nefavorabila, zona de absorbtie gresita si o multime de alte (importante) detalii. Majoritatea retailerilor internationali necesita o perioada semnificativa de timp in vederea studierii unei proprietati si a potentialului acesteia, inainte sa raspunda afirmativ oricarui nou proiect de investitii.

“Asadar, de ce atatea noi proiecte de retail acum?”

Dezvoltatorii si retailerii principali au studiat piata in ultimi doi ani. Inca din 2009, au vrut sa avanseze cu proiectele dar procesul a fost relativ lent. Dar in cele din urma lucrurile au inceput sa se schimbe, datorita mai multor motive diferite:

* Preturile terenurilor au revenit la realitate in cele din urma. Acum doi ani si jumatate, preturile terenurilor atinsesera niveluri incredibile. Unul dintre efecte a fost blocajul actual al majoritatii proiectelor. Cand vorbim despre un proiect de retail, pretul terenului este prestabilit si nu poate depasi bugetul. Cum preturile au revenit la un nivel mai rezonabil, investitorii importanti au profitat de oportunitate, pentru a cumpara “proprietatea potrivita, la pretul corect”.

* Bancile / executarile silite au impins unele tranzactii la finalizare. Tiago Mall din Oradea a fost cumparat printr-o executare silita. Terenul din centrul Brasovului a fost rezultatul unei alte licitatii, cu statul roman in calitate de vanzator, pentru a recupera datoriile de la fostul proprietar. In alte cazuri banca a impulsionat o tranzactie, folosind mai multe metode diferite. Toate acestea au necesitat o perioada de maturizare, pe care au atins-o pe parcursul lui 2010.

* Planurile de extindere trebuiesc indeplinite. Atunci cand o companie patrunde intr-o tara, aceasta isi creeaza si strategia de patrundere. Zeci de retaileri considera aceasta perioada ca fiind una foarte interesanta, pentru a continua cu planurile de expansiune. Acesta este motivul pentru care aceste companii sunt active si disponibile sa poarte discutii pentru noi proiecte, de asemenea.

* Un fel de finantare a devenit din nou disponibila. In locul usilor inchise cu care s-au confruntat pe parcursul anului 2009, dezvoltatorii si retailerii au vazut semne mai bune in anul 2010. Unii dintre ei au reusit sa incheie acorduri direct cu sediile bancilor importante europene (prezente pe piata romaneasca), in timp ce altii au obtinut finantare abordand toate tipurile de strategii. Dar lucrul cel mai important este ca treburile au inceput sa se miste din nou si acum exista bani disponibili pentru a fi investiti.

“Ce stiu retailerii si noi nu stim?”

“Asadar cum se intampla sa decida sa investeasca 1,5 miliarde de euro in Romania? Piata de aici este moarta, oamenii nu au bani multi, consumul este scazut, vanzarile s-au prabusit pe parcursul lui 2010. Ce stiu retailerii si noi nu stim?”, ar putea intreba cineva. Exista doua raspunsuri bine-cunoscute la aceasta intrebare, plus inca unul, pe care majoritatea oamenilor nu il cred.

Romania se va recupera in anii ce vor urma

“Ceea ce este mai rau s-a sfarsit. Recuperarea este pe cale sa se produca.” Atunci cand investesti zeci sau sute de milioane, esti obligat (de respectul de sine) sa stii ce urmeaza. Nu poti fi niciodata 100% sigur, dar exista intotdeauna o tendinta, o directie a pietei. In cazul nostru dezvoltatorii unor asemenea proiecte considera ca raul s-a sfarsit. “Consumul nu este asteptat sa scada. Recuperarea este pe cale sa se produca, in 2012 sau 2013″. Veniturile marite vor fi directionate catre consum ridicat, de asemenea. Consumul ridicat justifica mai multe investitii noi.

“Si de ce acum si nu atunci?” Deoarece companiile serioase incearca sa fie pregatite la momentul potrivit, si nu in ultimul moment, pierzand probabil sansa de a profita de pe urma unei posibile cresteri.

“Si daca revenirea nu ne suna la usa pana la urma? Atunci pur si simplu unii oameni vor avea momente dificile pentru a-si atinge scopul.

Piata romaneasca este buna pentru companiile bine structurate, eliminandu-le pe cele mai mici.

Cunoastem cu totii faptul ca fimele mici si cele medii din Romania au suferit cel mai mult pe parcursul ultimilor 2,5 ani. Managementul defectuos, mentalitatea eronata, obstacolele nesfarsite, birocratia, dobanzile imense la imprumuturi etc au cauzat cresterea insolventelor de anul trecut.

Cu majoritatea jucatorilor slabi iesiti din joc, retailerii mai redutabili au mai multe cote de piata de cuprins. Au companii bine structurate, stiind ce sa faca si cum. Acesta este motivul pentru care ei incep cercetarile in vederea dezvoltarii. Si odata ce acestia vor sa se extinda, dezvoltatorii doresc sa construiasca si sa le puna la dispozitie suprafete de inchiriat.

Retailul stradal este inca imatur pentru a absorbi o crestere a cererii

Sa presupunem ca maine avem 200 de clienti diferiti care doresc sa deschida noi magazine. Vor gasi acestia 200 de oferte bune in piata de retail stradal? Nu. Toate aceste bulevarde abia pot deservi o parte a acestei cereri. Pot sustine o parte a acestei cereri. De ce? Pentru ca piata este inca imatura. Asadar acest lucru ofera un avantaj mall-urilor si parcurilor de retail, pentru a inlocui necesitatea magazinelor din tara amplasate in centrele comerciale. In special, in cazurile cand un investitor reuseste sa asigure o locatie in centrul orasului (imposibil cateodata in trecutul recent, dar posibil astazi).

Important: Nu am scris faptul ca retailul stradal are potential mai redus decat parcurile de retail si mall-urile. Am mentionat doar faptul ca este inca imatura in prezent.

Acum sper ca aveti o mai buna imagine despre motivele care au determinat multi dezvoltatori si retaileri sa parieze din nou pe viitorul Romaniei, investind sute de milioane de euro.

Comenteaza pe blogul lui Ilias Papageorgiadis.