Este un paradox? Prea multe apartamente nevandute, in timp ce unii dezvoltatori pregatesc noi proiecte rezidentiale

Luni, am explicat de ce arata piata romaneasca rezidentiala (pentru mine) ca un „departament de vanzari la sfarsitul perioadei de reduceri”.

Dar nu exista nici un raspuns la aceasta problema? Este posibil ca piata sa-si continue drumul spre o directie neclara? Putem continua cu prea multe apartamente nevandute in anumite zone si cu lipsa de oferte bune in alte zone?

Sunt mai multe proiecte noi rezidentiale gata de finalizare. Un paradox? Sau o solutie?

De la inceputul anului am participat la mai multe discutii despre evolutiile rezidentiale noi, sau despre cumpararea proiectelelor neterminate si continuarea dezvoltarii acestora. Nu pot spune ca exista sute de investitori pentru acest tip de proprietati, dar exista interes.

Este acesta un paradox? Sunt acesti oameni nebuni si risca sa isi piarda banii? Sau au descoperit o problema pe piata imobiliara si acum sunt gata sa o rezolve?

Doar eu stiu mai mult de 10 cazuri. Deci trebuie sa fie mult mai multe. Nu?

Stiu mai mult de 5 dezvoltatori rezidentiali noi, care fie au inceput, fie sunt gata sa inceapa in urmatoarele 6 luni proiecte rezidentiale. In acelasi timp, ma astept ca alte 5-10 oferte sa apara in domeniul cumpararii de banci a proiectelor blocate. Mai mult sau mai putin personal, m-am implicat in mai mult de 10 astfel de cazuri. Bunul simt spune ca trebuie sa existe mult mai multe. Nu?

Deci, ce se intampla? Nu este doar un caz aleatoriu sau poate doua. Se pare ca s-a creat o mica tendinta…

Ce fel de dezvoltatori decid sa investeasca acum?

Categoria de dezvoltatori din 2011 nu este aceeasi cu cea din 2006 – 2008. Majoritatea jucatorilor activi din aceasta perioada sunt inactivi sau au probleme. Exista doar cateva care au supravietuit fara probleme majore, plus exista nume noi care intra acum pe piata. Daca vom incerca sa le identificam vom gasi, probabil, persoane care au:

* petrecut sute de ore in studii de piata;

* au identificat domenii care sunt atractive pentru utilizatorii finali romani;

* au gasit un „modus vivendi” cu banca lor;

* au proiectat cu atentie totul, in scopul de a se adapta la cele mai rele scenarii posibile.

De asemenea:

* nu au targhetat vanzarile catre straini (sau au facut-o foarte putin);

* au o vedere clara pentru ceea ce vor sa faca;

* au o toleranta zero la oamenii aroganti;

* au cumparat proprietati cu toate avizele necesare.

Nu mai iau decizii rapide sub presiune. Nu santajeaza pentru acceptarea oricarui cost posibil. Nu construiesc prea multe „apartamente pentru clasa de mijloc, care poate plati 200.000 – 300.000 de euro pentru o proprietate”. Nu construiesc proprietati care nu au aprobari „pentru ca proprietarul nu poate astepta”. In perioadele ca acestea toata lumea se pregateste pentru optiunea cea mai dificila, dar de asemenea, acesti dezvoltatori se asigura ca vor intra in acest joc, folosind toate atuurile pe care le au.

Care sunt riscurile pe care si le asuma acesti oameni?

Acesti investitori nu au de realizat o sarcina usoara. Inainte de a se asigura ca vor evita pierderile, au nevoie sa rezolve mai multe probleme si se confrunta cu multe provocari, deoarece ei:

* au inceput o investitie intr-o perioada cand recuperarea economica este inca la inceput. Mediul de investitii la nivel local si international nu este inca foarte clar, in ciuda cresterii vizibile in comparatie cu 2010;

* ar putea intra in concurenta cu multe proiecte de vanzare la preturi acordate nivelului de dificultate in care sunt. Unele dintre ele au aparut deja, altele sunt „pe cale sa apara”. Si nu va fi usor pentru proiectele noi sa lupte cu vechile proiecte;

* sunt contestate de catre banci reticente, care sunt foarte prudente atunci cand vine vorba de orice investitie si mai ales de dezvoltari rezidentiale noi;

* sunt privite cu suspiciune de catre 90% din populatie. Dupa ceea ce s-a intamplat in perioada 2009 – 2011, este clar ca multi oameni nu au incredere intr-un dezvoltator pana cand proiectul sau nu este terminat.

Care sunt avantajele care declanseaza interesul investitorilor pentru a incepe sau pentru a debloca dezvoltari rezidentiale in zilele noastre?

Riscul inca exista. Intrebati pe oricine. Dar putem identifica cu usurinta o serie de avantaje pentru investitorii care vor incepe acum proiecte de dezvoltare. Deci, acesti pionieri:

* gasesc zonele tinta unde deja este verificata o cerere puternica. Ei stiu ca nu vor vinde doar sperand „la ce este mai bine”;

* aleg zonele in care este verificata oferta scazuta de proiecte bune, in timp ce cererea este mai puternica. Ei vor putea sa vanda la preturi decente si sa ramana in bugetele lor;

* profita de costul mai mic de constructie, comparativ cu preturile din trecut. Chiar si acum, cu pretul petrolului care a crescut de la 115 la 120 dolari / baril, costul de constructie global este mai mic cu 25 – 35% fata de 2008;

* cumpara doar proprietati foarte bune la preturi foarte atractive. Locatiile scumpe sau cele proaste sunt excluse;

* controleaza cheltuielile mult mai bine in comparatie cu trecutul. Cele mai multe negocieri sunt in favoarea lor, oamenii sunt mai cu picioarele pe pamant. Toate costurile sunt mai ieftine decat in ??trecut;

* asteapta sa intre pe piata in perioada 2012-2013. In acel moment vor fi printre cele cateva proprietati cu adevarat noi. Daca piata se schimba un pic, aceasta le va da un avantaj major.

In cursul anului 2011 vom observa mai multe proiecte noi. Daca ma intrebati pe mine, vad intre ele unele dintre povestile de succes in anul 2013.

Care este opinia dumneavoastra?

Comenteaza pe blogul lui Ilias Papageorgiadis.

​