Evolución del inmobiliario residencial en Rumanía para el 2018

Es sabido que, desde hace un par de años sino tres, el sector inmobiliario residencial en Rumanía ha ganado impulso. Esta evolución se manifiesta sobre todo en las grandes ciudades (Bucarest, Cluj-Napoca, Timisoara,…) donde se concentran los flujos de población, mientras que en las zonas rurales el país continúa perdiendo en censo.

Hay sin duda optimismo, pero nadie echa las campanas al vuelo, al menos en exceso. Hay una contención sana, a la vista de los traumas del 2009 y años posteriores, e incluso se oyen voces que profetizan una caída dolorosa y nueva regresión.

Desde el cierre del Oráculo de Delfos, las artes premonitorias en occidente se nos dan bastante mal, por lo que no puedo, de entrada, confiar a ciegas ni en los optimistas ni en sus contrarios. Nuestro sistema capitalista está sometido a altos y bajos, y aunque es de esperar no haber llegado aún al zenit, qué duda cabe que los agoreros, antes o después, llevarán razón.

Dejando de lado la inestabilidad política que parece haberse instalado en Bucarest y que hasta cierto punto es ya parte del sistema, nada en la macroeconomía actual lleva a presagiar una debacle a corto (a largo, el crecimiento actual basado en consumo y construcción no es sano, por lo que sí que podría llevar a una nueva crisis por excesivo endeudamiento y poca competitividad internacional).

Es decir, si no hay una crisis global, seguiremos subiendo.

He estudiado los diversos artículos y entrevistas a expertos sobre este tema en la prensa rumana online. Me he reunido además con especialistas del sector inmobiliario y bancario para contrastar ideas y opiniones. Para los que vivimos la locura del 2007 y 2008 en que parecía que tonto el último, la repetición de un escenario similar sería la crónica de una indigestión anunciada, y la barriga aún duele desde entonces.

Ideas de base:

• La economía rumana va bien (ver artículo al respecto en https://goo.gl/EMTwLQ )

• El esfuerzo económico necesario para comprar una vivienda ha caído ostensiblemente en estos últimos 10 años por el aumento de salarios y la moderación del inmobiliario. El siguiente ejemplo lo deja claro: Para comprar un apartamento de 50 m2 en Bucarest en 01/2008 hacía falta 395 sueldos medios (33 años) mientras que en 03/2017 bastaba con 114 sueldos medios (9,5 años) según https://goo.gl/eK5i1p.

• En cualquier caso los precio en 2017 han crecido con fuerza (un 10%), por lo que posiblemente hoy los 9,5 años ya no sean tan ciertos…

• El volumen de apartamentos en venta en las grandes ciudades (Cluj-Napoca 10.000, Bucarest 20.500, Iasi 5.400, Constanta 3.300, Timisoara 4.000, Brasov 3.000…) no es excesivo teniendo en cuenta que atraen población de otras zonas.

• El programa gubernamental “Prima casa”, que moderó en mucho la caída del sector con un régimen fiscal especial y garantía estatal para las ventas de cierto tipo de viviendas, está perdiendo impulso al reducirse los fondos destinados a este fin.

• Rumanía continúa siendo un país de propietarios donde la vivienda constituye el principal activo de la familia media.

Para 2018 :

• Se espera un aumento de precios de la vivienda algo más moderado, de un 8%.

• Hay un número elevado de proyectos en marcha, con lo que en 2018 se podrían entregar más viviendas de la que se entregaron en el 2008.

• Las zonas de interés continuarán siendo las grandes ciudades y alguna mediana. El resto del país parece no seguir esta evolución, básicamente por la pérdida importante de población.

• El Banco de Rumanía (BNR) ha aumentado los tipos básicos del 1,25% al 2% en enero y sin duda se mantendrá vigilante para evitar un calentamiento excesivo del sector inmobiliario. Ya ha expresado su preocupación por la evolución de los precios, que crecen demasiado deprisa desde hace un par de años.

• Los clientes han ahorrado desde 2009 y muchos compran sin necesidad de crédito o con créditos reducidos, lo que alivia la presión al aumento de tipos.

• Las operaciones que se han hecho en los últimos años no son especulativas sino con carácter productivo y con criterios empresariales más realistas. Esto se nota en los aumentos de precio de las viviendas terminadas: los constructores han absorbido una parte de los importantes aumentos de precio de los materiales y de la mano de obra, y el aumento de precio está lejos de los 20’s y 30’s % de la pasada década.

• El cliente está más preparado que en el 2008 dado que ha aprendido de lo sucedido, y esto se nota en que las compras son por lo general de viviendas más pequeñas, ya terminadas o casi (los pagos a cuenta se han reducido en mucho), mucha más comparación de precios y menos impulsividad en la decisión final.

Mi conclusión al respecto es que los precios subirán, aunque moderadamente. Hay que concentrar la promoción nueva en las mayores ciudades, que es donde se crea el empleo. En zonas que pierden población, el negocio puede estar en la rehabilitación más que en obra nueva, hay mucha vivienda vacía que se puede comprar a muy buen precio. La población está inmunizada respecto a los errores del pasado, y por si no fuese el caso, los insistentes comentarios de que viene otra crisis reducen las prisas. La construcción residencial es un sector económico como cualquier otro y no debería estar expuesto a la especulación. Ya lo estuvo y muchos problemas trajo, la actual moderación es sana.

José Miguel Viñals

Director General de Diagonal Consulting SRL (www.viarumania.com)

Cónsul Honorario de España en Timisoara