Apartamentele de doua camere au adus castiguri mai mari

Cresterea preturilor locuintelor a primit un puternic impuls la momentul aparitiei pe piata, pentru publicul larg a creditului imobiliar si ipotecar.

Estimarile pentru 2004 arata faptul ca 24% din tranzactiile realizate pe piata imobiliara au in spate finantari ipotecare si imobiliare acordate de banci.

de Gabriel Nitulescu

Daca ar fi sa facem o analiza a celor mai inspirati investitori in bunuri imobiliare si am exclude terenurile, am putea observa ca cei mai castigati au fost cei care au achizitionat in urma cu trei ani unul sau mai multe apartamente de doua camere, dupa cum o arata datele prezentate de domnul Sergiu Oprescu, vicepresedinte Alpha Bank Romania, in cadrul conferintelor COFILE, organizate de Alpha

Bank si BNR, la Sinaia, la inceputul lunii noiembrie.

Cei care au avut inspiratia sa cumpere in urma cu trei ani un apartament de doua camere pot obtine acum pe el un pret mediu de 3-5 ori mai mare.

In schimb, investitorii care au achizitionat apartamente de trei sau patru camere nu vor putea obtine decat de 3-3,5 ori pretul de cumparare respectiv 1,3-1,5 ori. E drept ca pretul apartamentelor de patru camere a pornit de la un nivel destul de ridicat in urma cu trei ani: 290-300 de euro/mp, adica de circa 2 ori mai mult decat pretul pe metrul patrat in cazul unui apartament de doua camere.

Acum insa metrul patrat in cazul unui apartament de doua camere in Bucuresti sau Timisoara este cu 40-50% mai scump decat metrul patrat intr-un apartament cu patru camere. Acest fapt se datoreaza si cheltuielilor mari de intretinere ale unei locuinte mai spatioase.

In timp insa, intr-o perioada de 10-15 ani aparatmentele de 4 camere ar putea ajunge din nou la mare cautare. In tarile europene dezvoltate spre exemplu, predomina locuintele de 3-5 camere, in timp ce in Europa Centrala si de Est majoritare sunt cele cu mai putin de trei camere.

„Daca as fi un investitor de profil as lua in considerare oportunitatile oferite de piata imobiliara romaneasca. Facand un studiu asupra portofoliului propriu de credite am putut observa o serie de „reguli” cu privire la evolutia pretului locuintelor, care difera insa de la oras la oras.

In Bucuresti de exemplu, la apartamentele de doua camere se poate constata o crestere a preturilor in perioada iunie-septembrie. In schimb, in cazul apartamentelor de patru camere pretul acestora scade incepand cu luna septembrie si incepe sa creasca din luna martie”, declara Sergiu Oprescu.

Cresterea preturilor locuintelor a primit un puternic impuls la momentul aparitiei pe piata, pentru publicul larg a creditului imobiliar si ipotecar, aparitie datorata atat modificarii legislatiei (a fost permisa spre exemplu contractarea de credite ipotecare in valuta prin OUG 201/2002) si consolidarii sistemului bancar urmata de scaderea dobanzilor si de aparitia unor oferte de finantare

tentante, cat si cresterii venitului mediu (de la 117 la 129 de euro).

Estimarile pentru 2004 arata faptul ca 24% din tranzactiile realizate pe piata imobiliara (in valoare de 7,5 miliarde euro sau de fapt de 3,75 miliarde de euro daca tinem cont ca cele 7,5 miliarde trebuie impartite la doi deoarece unei vanzari de o anumita valoare ii corespunde o cumparare de o aceeasi valoare) au in spate finantari ipotecare si imobiliare acordate de banci (aproximativ 0,9

miliarde euro pentru 2004).

Cel mai mare „consumator” de credite imobiliare si ipotecare este, asa cum era de asteptat Bucurestiul, cu o pondere in total imprumuturi imobiliasre si ipotecare, in septembrie 2004 de 33,7%, in crestere cu 3 procente comparativ cu inceputul acestui an.

In ceea ce priveste insa moneda in care au fost acordate creditele, in ciuda eforturilor Bancii Nationale de a orienta persoanele fizice catre contractarea de credite imobiliare sau ipotecare in lei, dar si a avertizarilor referitoare la faptul ca exista un risc valutar ce nu poate fi neglijat, doar 11% dintre cei care au reusit sa obtina un imprumut bancar pentru cumpararea, construirea sau

reamenajarea de locuinte au optat pentru moneda nationala, dupa cum o arata datele existente la nivelul lunii septembrie.

Aceasta pondere s-a aflat chiar in scadere, comparativ cu inceputul anului, cand ea era de 18,8%.

In afara riscului valutar prezent pe piata romaneasca a creditelor imobiliare si ipotecare exista insa si riscul de dobanda.

Conform datelor comunicate de vicepresedintele Alpha Bank la sesiunea de conferinte COFILE, de la Sinaia, 95% din imprumuturile avand ca destinatie cumpararea, construirea sau reamenajarea unei locuinte au dobanda variabila, ceea ce ar putea sa cauzeze probleme celor care au contractat credite in momentul de fata, cand dobanzile pe pietele internationale s-au aflat la un nivel scazut (dobanda de

pe piata interbancara londoneza LIBOR, folosita ca referinta pe plan international nu a cunoscut spre exemplu modificari semnificative in ultimii ani).

De-a lungul unei perioade de 20 de ani pot exista cresteri cu 4-8 puncte procentuale a dobanzilor variabile percepute la credite, comparativ cu momentul actual.

Pentru ca piata creditului imobiliar sa se dezvolte si in viitor intr-un ritm sustinut ar trebui sa exista insa si o piata secundara a activelor imobiliare care sa permita bancilor sa-si recupereze rapid banii, in caz de neplata a ratelor de catre un titular de credit. Bulgaria are o astfel de piata pe care tranzactioneaza obligatiuni si valori ipotecare, de doi ani.

Un risc pentru piata imobiliara si implicit pentru cea a creditului pentru locuinte este dat si de existenta ANL. De-a lungul timpului s-a putut constata ca in toate tarile unde s-a incercat stimularea pietei prin subventii s-a ajuns in final la o puternica distorsionre a pietei.

Obstacole in dezvoltarea pietei bancare ipotecare romanesti

> Situatie juridica incerta a terenurilor cu destinatia construirii de locuinte;

> Cadru legislativ incomplet si inconsecvent;

> Volatilitatea ratei de schimb dolar/euro ca urmare a:

– evolutiei pretului petrolului;

– politicii externe SUA;

– raporturi de competitivitate SUA, China si Japonia;

> Cresterea preturilor imobilelor la nivel global determinata de cresterea preturilor petrolului ti materialelor de constructie:

– boom imobiliar in China;

– pozitie de duopol pe piata otelului a Chinei si Indiei;

> Cultura financiara redusa a solicitantilor de credit ipotecar/imobiliar;

> Nivelul redus al veniturilor populatiei;

> Costurile mari ale creditelor:

– insuficienta surselor locale de finantare si cresterea volumului creditelor necesita surse aditionale;

– Refinantare la rate de dobanda superioare (Romania are unul din cele mai mari riscuri de tara din Europa);

> Implementarea Acordului Basel II duce la transferarea in pretul facilitatilor de credit a riscului de tara;

Clientii bancilor vor credite

„In tarile UE oamenii au nevoie de servicii de wealth-management (administrarea averii). Noi nu suntem insa in aceasta faza. In tarile Europei Centrale si de Est profilul clientului bancar este acela al unei persoane intreprinzatoare, cu bani putini si idei multe si care doreste sa faca bani. Acesta are nevoie de bani pentru a investi in sedii si apartamente.”

Sergiu Oprescu, vicepresedinte Alpha Bank Romania